Pokolenie Z zmienia rynek nieruchomości komercyjnych. Jak projektować dziś hotele i biura?



PropertyDesign.pl - 07-01-2019 15:40


Pokolenie Z już wchodzi na rynek pracy. Jego najstarsi przedstawiciele w 2018 roku skończyli 23 lata. Pokolenie to będąc pokoleniem post-millenialsów wprowadza dużo zmian na rynku pracy. Przez ich odmienne oczekiwania oraz nowe podejście, cały rynek usług zaczął ulegać zmianom. Przeobrażenia te dotknęły również rynek nieruchomości komercyjnych. Jak projektować dziś hotele? Jak się zmienią biura?

Zgodnie ze słowami Magdaleny Adamus z pracowni Loft: projektowanie hoteli dzisiaj nie jest możliwe bez analizy potrzeb, oczekiwań i wyobrażeń przyszłych użytkowników. Warto tworzyć mechanizmy kreujące poczucie wspólnoty celów, pewnego podejścia do życia, a nawet przekonań. Pomóc ma w tym sportretowanie generacji Z, którą uznaje się ją za wyjątkowo mobilną i wielozadaniową. Mówi się również, że w dużym stopniu stanowią ją indywidualiści, osoby niepokorne, cechujące się jednocześnie kreatywnością, niezależnością oraz ceniące samorozwój. Wyróżniki te doprowadziły do nowego kierunku, w którym tworzone są hotele.

Jak mówił Wojciech Witek z pracowni Iliard Architecture & Management aktualnie przeszło się do projektowania małych pokoi hotelowych oraz dużych i atrakcyjnych przestrzeni wspólnych, przypominających częściej kawiarnię z serialu „Friends” niż typową recepcję hotelową. Tendencja ta wynika z tego, iż nowi klienci zamiast spędzać czas samotnie w pokoju hotelowym, wolą budować relacje społeczne. Pomóc w realizacji tych potrzeb mają większe niż dotychczas przestrzenie wspólne. Kolejnym istotnym elementem, który uwzględnia się przy projektowaniu hoteli, jest technologia. W najnowszych obiektach odchodzi się jednak od technologicznego przesytu, a wykorzystuje się ją tak, aby jak najbardziej ułatwiła pobyt gościa w hotelu. Aktualnie znane staje się projektowanie w pełni spersonalizowane. Jak zapowiada Wojciech Witek, jeszcze przed przyjazdem do obiektu – dzięki danym zebranym z naszych wcześniejszych pobytów – pokój hotelowy sam się dostroi do naszych preferencji – mówimy tutaj o natężeniu i barwie światła, temperaturze, ustawieniach telewizji hotelowej, poczęstunku, który będzie na nas czekał po przyjeździe itp. To jednak nie są jedyne cechy i elementy, które mają uatrakcyjnić obiekty. Jak podkreśla Jakub Bladowski, prezes zarządu Roark Studio, każdy nowoczesny hotel powinien mieć swój własny unikalny charakter wyrażony przez jego architekturę, klimat wnętrz czy też dodatkowe funkcje, które wyróżnią jego ofertę. W erze rankingów i porównywarek unikatowość jest bardzo pożądana.

Konkurencyjność miejsc noclegowych w postaci Airbnb, Bookingu postawiła hotelarzy przed wyzwaniem. Większość z obiektów, które znajdują się na konkurencyjnych stronach, kojarzona jest z nieco luźniejszym sposobem bycia; łatwością nawiązywania nowych kontaktów. I właśnie do tych cech postanowiono odwoływać się w nowych obiektach hotelarskich. Ułatwia to wprowadzana nowa forma, tzw. „hoteli jak hostele”. Zapoczątkował ją Hilton, jednak podobne pomysły realizują Marriot oraz Accor.  Co postanowiła podkreślić Magdalena Adamus. - Mimo tych starań, w tego rodzaju procesach prym wiodą małe autorskie hotele, jednak sieci hotelowe szybko je podchwytują - mówi Adamus. Jakub Bladowski staje natomiast na stanowisku, iż największym problemem dla projektantów stanowić ma autentyczność wprowadzanych rozwiązań, która jest przede wszystkim ceniona przez młode pokolenie.

Rynek biur przechodzi gwałtowną rewolucję

A jak prezentuje się sytuacja na rynku biur? W opinii  Magdaleny Adamus, rynek biur przechodzi gwałtowną rewolucję. Składa się nią kilka czynników. Podobnie jak w hotelach projektowana jest większa przestrzeń wspólna, która umożliwia odchodzenie od typowo wyznaczonych miejsc pracy. Gwarantuje to poczucie większej swobody, co zwiększyć ma, jak mówi Wojciech Witek formalną i nieformalną - interakcję pracowników. Natomiast zdaniem Jakuba Bladowskiego należy spodziewać się dużego zapotrzebowania na elastyczne współdzielone przestrzenie biurowe bogate w towarzyszący program pomocniczy jak salki konferencyjne, pokoje relaksu czy wręcz przeznaczone na drzemki w czasie pracy.

Operacja: modernizacja

Patrząc na szereg innowacji, które są wprowadzane, nasuwa się pytanie – co z budynkami wymagającymi modernizacji? W przypadku hotelu okres, w jakim powinno się jej dokonywać w zgodzie z panującymi trendami. - Cykl życia budynku biurowego, jak i hotelu to minimum 50 lat, przy czym wnętrza tych obiektów zmieniają się w tym czasie wielokrotnie – mówi Wojciech Witek. – Wnętrza  budynków biurowych zmieniają się w rytmie podpisywanych umów najmu (3-5 lat), natomiast wnętrza hoteli zmieniają się w rytm następujących po sobie trendów oraz fizycznego zużycia elementów wystroju i wyposażenia. Istotne jest także to, na jakim poziomie starzeje się budynek. Jakub Bladowski wyróżnił trzy typy starzenia się biurowców: architektoniczny, technologiczny oraz funkcjonalny. Jak podkreślił, budynkami, które nie mają szans w naszych czasach, są budynki, w których niemożliwe jest zniwelowanie braków architektonicznych i funkcjonalnych. Kwestie technologiczne są łatwiejsze do naprawienia.

Jak widać, każda generacja popycha do zmiany. Mimo, że pokolenie Z jest jeszcze niewiadomą, jeśli chodzi o rynek pracy, to jego specyfika już wywiera wpływ na większość inwestycji – czy hotelowych, czy biurowych. Żyjąc w erze wszechobecnych smartfonów i Internetu, ciężko jest ich zaskoczyć i zadowolić. Na rynku jednak już pojawiają się hotele, które tym wyzwaniom mają sprostać.  Magdalena Adamus za przykład podaje Puro w Krakowie. - Na Kazimierzu odbywają się warsztaty kulinarne, barmańskie i baristyczne. Goście mogą korzystać z darmowych zajęć fitnessowych lub do woli używać hotelowych rowerów. Hotel ułatwia dostęp do sezonowych imprez w dzielnicy i zachęca do udziału w spotkaniach z inspirującymi postaciami. Można pobrać aplikację, która ułatwi poruszanie się po mieście komunikacją miejską, pomoże odnaleźć najlepsze restauracje i sklepy, pokaże interesujące miejsca w zasięgu spaceru. W restauracji, a raczej w jadalni, gdzie na oczach gości piecze się pieczywo, można przesiadywać i pracować całymi dniami i w dowolnym momencie zapragnąć śniadania - mówiła Adamus. Oferta ta jest przygotowana i dopracowana w każdym calu – i taki właśnie jest kierunek zmian, które dotykają rynek nieruchomości komercyjnych.­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­