Operacja rewitalizacja, czyli drugie życie budynków

Rewitalizacja miejsc z duszą i historią, choć trudna i kosztowna, procentuje w długoletniej perspektywie. Jeśli powstanie prawdziwa perełka architektoniczna, jej wartość rynkowa rośnie, a nowy obiekt ożywia martwą tkankę miejską - uważają uczestnicy sesji „Operacja rewitalizacja – drugie życie budynków”, która odbyła się podczas konferencji „Property Forum” w Warszawie.

Wyzwaniem dla inwestorów rewitalizujących zabytkowe obiekty, oprócz wytycznych konserwatora, jest m.in. spełnienie oczekiwań spadkobierców. – Nie zapominajmy, że w pewnym momencie naszej historii nieruchomości te zostały skradzione ich prawowitym właścicielom. Spadkobiercy mają do nich bardzo mocny, sentymentalny stosunek – tłumaczy Kinga Nowakowska, dyrektor zarządzająca w grupie Capital Park od ośmiu lat pracującej nad rewitalizacją dawnej fabryki Norblina. Dlatego firma zaprosiła ich do współpracy przy opracowaniu koncepcji ArtN, który ma być wielofunkcyjnym kompleksem.
– To nie łatwe, ponieważ mamy w Warszawie taką tendencję, że biura są zamknięte, osiedla mieszkaniowe też, przez co powstała martwa tkanka miejska. Otwarcie naszego kompleksu dla mieszkańców ma zburzyć te bariery – tłumaczy Kinga Nowakowska. Dodaje, że grupa Capital Park, kupując Norblin, wiedziała o konieczności wdrożenia wyjątkowych rozwiązań, by odtworzyć charakterystyczny klimat fabryki.
– Mamy 11 zabytkowych hal i 44 zabytkowe maszyny. Przygotowanie tomów opracowań konserwatorskich dotyczących każdego okna czy dachu zajęło nam kilka lat. W dodatku jeden z budynków będzie przesuwany, abyśmy mogli wykopać parking podziemny, a drugi zostanie podwieszony. To bardzo ciekawe architektoniczne wyzwania – przyznaje Kinga Nowakowska.
Według dyrektor, choć proces jest pracochłonny, trwa bardzo długo, a koszty są zazwyczaj większe niż się zakładało, to jeśli powstanie prawdziwa perełka architektoniczna, wzrośnie jej wartość nie tylko rynkowa, ale też społeczno-kulturalna.

Teatr pod chmurką w lokomotywowni

Na społecznym wymiarze rewitalizacji zależy również PKP. – Dla naszych nietypowych nieruchomości staramy się znaleźć takich inwestorów, którzy wykorzystają potencjał miejsca i ducha obiektu, tak aby  zaczął żyć dla społeczności lokalnej. W ostatnim czasie udało nam się zagospodarować byłą lokomotywownię w Poznaniu. Podpisaliśmy umowę ze szkołą akrobatyczną „Teatr pod Chmurką” – opowiada Grzegorz Tomaszewski, dyrektor, pełnomocnik zarządu ds. nieruchomości PKP.
Dodaje, że PKP angażuje lokalne stowarzyszenia i firmy w rewitalizację, ogłaszając konkursy na zagospodarowanie danego obszaru. – Kilkanaście już rozstrzygnęliśmy. Spektakularnym przykładem był międzynarodowy konkurs na zagospodarowanie dużego obszaru w centrum Poznania, tzw. wolnych torów. Pokazał nam jakie funkcje na terenach poprzemysłowych powinny być zachowane – wyjaśnia Grzegorz Tomaszewski.
PKP zamierza uruchomić w kilku lokalizacjach warsztaty urbanistyczne, na które zaprosi wszystkich zainteresowanych, by mogli wyrazić swoje zdanie na temat nowej roli danej nieruchomości.
– W ofercie mamy m.in. takie ciekawe obiekty, jak stary dworzec kolejowy w Krakowie, który może być na przykład hotelem lub obiektem restauracyjno-usługowym oraz wieżę ciśnień na peronie w Katowicach. Dostaliśmy warunki zabudowy, które pozwalają urządzić w niej restaurację – tłumaczy dyrektor Tomaszewski.

Akustyka w zabytku

Rewitalizacja oznacza również szereg ograniczeń technicznych. – Do tego co zastaliśmy w obiekcie, proponujemy materiały, które pozwolą sprostać oczekiwaniom inwestorów i architektów. Zazwyczaj dotyczą ograniczeń technicznych wynikających z tego, że nie można na przykład przykryć całej powierzchni stropu. Na obiektach rewitalizowanych trzeba sprostać wymogom dużej przezierności sufitu ze względu na instalacje przeciwpożarowe – tłumaczy Maciej Kiepal, kierownik sprzedaży, doradca ds. projektów Armstrong Polska.
Zapewnia, że obecna oferta materiałów wykończeniowych pozwala na uzyskanie założonego efektu, również w takich kategoriach, jak oczekiwania najemców. – Takim samym wyzwaniem dla obiektu nowego jak i rewitalizowanego jest zapewnienie komfortu, a to bardzo zmienne kryterium. Aktualnie pracownikom zależy na dobrej akustyce w pomieszczeniach, w których pracują. Oczekują też uniwersalności i kompletności obiektu, czyli usług, z których mogą skorzystać poza pracą. I to możemy wykonać – wyjaśnia Maciej Kiepal. Przykładem jest Manufaktura w Łodzi, przy rewitalizacji której firma Armstrong Polska uczestniczyła, czy Textorial Park, a w Warszawie – Spektrum i dawny budynek Telekomunikacji Polskiej przy ul. Moniuszki.

Lokalizacja wabikiem rewitalizacji

Jednym z elementów, które zachęcają inwestorów do rewitalizowania obiektów, jest ich doskonała lokalizacja. Przekonuje o tym Maciej Krenek, członek zarządu firmy Raiffeisen Evolution Project Development, która zbudowała Ferio Wawer w Warszawie.
Centrum powstało u zbiegu ulic Szpotańskiego i Żegańskiej w warszawskim Wawrze, w sąsiedztwie urzędu dzielnicy i stacji kolejowej Międzylesie. Inwestor zaadaptował na potrzeby centrum usługowo-handlowego przedwojenne hale dawnej Fabryki Aparatów Elektrycznych K. Szpotańskiego. Galeria wkrótce będzie obchodzić swoje pierwsze urodziny. W tej chwili ma 97 proc. wynajętej powierzchni handlowej.
Maciej Krenek przyznaje, że do tego sukcesu prowadziła długa i żmudna droga. – Pracowaliśmy nad projektem przez 13 lat. Musieliśmy m.in. zmienić najpierw studium, a potem plan miejscowy, by dokonać zmian w halach – tłumaczy Maciej Krenek.

Podkreśla jednak, że warto zadać sobie ten trud, zwłaszcza gdy obiekt ma doskonałą lokalizację. – Tylko lokalizacja może dawać szansę na sukces komercyjny i niejako usprawiedliwia wysokie koszty przedsięwzięcia – podkreśla Maciej Krenek. Jednocześnie zwraca uwagę na to, że coraz trudniej jest znaleźć miejsce na duże centrum handlowe liczące od 100 do 150 tys. metrów kwadratowych powierzchni.

– Zauważalny jest trend odchodzenia od dużych galerii handlowych. Jednak są jeszcze białe plamy, takie jak w Wawrze, gdzie mieszkańcy nie mieli się gdzie spotykać. Nasze centrum powoli staje się ważnym ośrodkiem życia lokalnego. Współpracujemy z Wawerskim Centrum Kultury. Organizujemy na przykład sobótki artystyczne, podczas których organizowane są ciekawe zajęcia dla dzieci – tłumaczy Maciej Krenek.

Modernizacja budynków dobrym interesem

Dobra lokalizacja jest jednym z największych atutów nieruchomości Orange Polska. Firma sprzedaje te z nich, których dzisiaj ze względów biznesowych nie wykorzystuje. Obecnie w ofercie ma prawie 700 propozycji o wartości portfela ponad mld zł. Są to głównie adresy blisko centrum miast powiatowych i wojewódzkich.

– Współpracujemy z deweloperami i firmami, które je modernizują. Są to projekty, z których Orange i inwestor będą czerpać korzyści, dlatego bardzo nam zależy na tym, aby zrozumieć model biznesowy funkcjonowania obiektu w przyszłości - czy to jest akademik, centrum handlowe, czy apartamentowiec. Nie chcemy utracić wyjątkowego charakteru naszych nieruchomości – tłumaczy Paweł Buchman, dyrektor nieruchomości Orange Polska.

Firma współpracuje również z lokalnymi społecznościami i samorządami. Dyrektor Buchman stanowczo podkreśla, że modernizacja budynków w dobrej lokalizacji to świetny interes. – Na rynku nieruchomości widać wyraźny podział na segment premium i pozostałe. Po tym pierwszym klient oczekuje czegoś wyjątkowego. Mogą to być walory historyczne lub technologiczne, ale jeśli inwestor spodziewa się wyższych przychodów czy marż, to ten segment, choć wymagający, jest idealny – twierdzi Paweł Buchman.

Podobał się artykuł? Podziel się!