REKLAMA
PARTNER PORTALU
×

Szukaj w serwisie

Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce

  • Autor: PropertyDesign.pl / KL
  • 21 maj 2018 13:00
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
fot. mat. pras.
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce
Pewnego razu w starych murach, czyli o trudnej sztuce rewitalizacji w Polsce

Jeszcze kilkanaście lat temu o rewitalizacji słyszało się w Polsce niewiele. Dziś o dawne fabryki, opuszczone budynki i składy zabiegają najwięksi gracze na rynku nieruchomości. W czym tkwi sekret? W unikalnym duchu miejsca, świetnej lokalizacji, nieprzeciętnym koncepcie, a może współpracy z najlepszymi architektami?

REKLAMA

Skala stołecznego rynku i jego prestiż spowodowały, że to właśnie w Warszawie przeprowadzono dotąd najwięcej inwestycji komercyjnych powstałych w ramach rewitalizacji zniszczonych budynków lub zdegradowanych terenów. Potencjał jest jednak o wiele większy. - W stolicy nadal znajduje się ponad 100 budynków biurowych, które mogą zyskać drugie życie – podkreśla Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa, JLL

Popularność terenów lub obiektów wymagających rewitalizacji rośnie. - Powodem jest coraz mniejsza podaż gruntów, zwłaszcza tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. W takiej sytuacji uwaga deweloperów i funduszy naturalnie koncentruje się na projektach, które można przebudować – mówi Polkowski.

O przykłady nowych przedsięwzięć w Warszawie nietrudno - inwestycje biurowe i mieszkaniowe w Porcie Praskim, projekty komercyjne wyrastające na niegdyś przemysłowej Woli, czy w końcu - Służewiec Przemysłowy, czyli największa dzielnica biurowa w Polsce. Do tego Browary Warszawskie, ArtN, Centrum Praskie Koneser, EC Powiśle oraz prawobrzeżna Bohema.

Regiony w rewitalizacji

Ale pod względem skali realizowanych projektów rewitalizacyjnych stolicę gonią Łódź, Trójmiasto czy Poznań. Poznań ma już na koncie tak spektakularną inwestycję jak Stary Browar, zaś  Łódź – oczywiście Manufakturę. Co dalej? - Łódzki rynek oczekuje zakończenia rewitalizacji dawnego Monopolu Wódczanego, gdzie realizowany jest kompleks Monopolis. Inwestycja świetnie wpisuje się w ambitne plany miasta, które dotyczą rewitalizacji obszarowej centrum Łodzi. Obejmie ona remonty i modernizacje ponad 20 ulic i prawie 200 obiektów, a przewidywany łączny koszt tych projektów to miliard złotych – podkreśla dyrektor działu badań rynku i doradztwa, JLL.

Łódź ma swoje Monopolis, Wrocław realizuje m.in. Browary Wrocławskie oraz Bulwar Staromiejski, zaś Gdańsk Deo Plazę na Wyspie Spichrzów, Młode Miasto na terenie dawnych stoczni (gdzie rewitalizuje się m.in. Stocznię Cesarską) i Forum Gdańsk.

Kolejne etapy rewitalizacji realizuje również Fundacja Giesche na terenie Fabryki Porcelany w Katowicach. Grupa Arche, która słynie z nadawania drugiego życia zabytkowym obiektom, przeprowadza rewitalizację dawnej cukrowni w Żninie, gdzie docelowo ma powstać centrum konferencyjno-wypoczynkowe.

Śmiałe plany ma również firma FB Antczak, która odpowiada za rewitalizację starej fabryki fortepianów i pianin w Kaliszu, gdzie powstaje kompleks Calisia One. Przykłady kolejnych projektów w polskich miastach można by mnożyć.

Kilka funkcji w jednej inwestycji

Co najczęściej znajduje się w zrewitalizowanych kompleksach? Okazuje się, że rekordy popularności biją projekty multifunkcyjne, które najczęściej powstają w centrach miast, gdzie popyt na budynki o zróżnicowanej funkcji jest zdecydowanie największy. - Jeszcze do niedawna takie inwestycje stanowiły w Polsce rzadkość, co było rezultatem m.in. niewielkiego doświadczenia w realizacji inwestycji tego typu czy ostrożności inwestorów, którzy dość niechętnie angażowali się w projekty mixed-use – twierdzi Polkowski.

- Żeby obiekt zarabiał, musi być wielofunkcyjny. To musi być miasto w mieście – potwierdza Władysław Grochowski, prezes Arche. - Jeżeli chcemy, aby nasza inwestycja żyła i naturalnie wtopiła się w przestrzeń miejską, to sprawdzi się tylko rozwiązanie mixed-use, gdzie funkcje biznesowe splatają się z przestrzenią  do spędzania wolnego czasu i strefą mieszkaniową – dodaje Piotr Kozłowski, kierownik zespołu architektów w dziale biur Echo Investment i dodaje, że dodatkowe przestrzenie wspólne integrują lokalną społeczność, a pracownikom zapewniają komfortowe otoczenie.  - Nie chcemy tworzyć zamkniętych osiedli lub biurowych pustyń – mówi.

Ale deweloperzy mają podzielone zdania co do tego, czy kluczem do pomyślności inwestycji jest liczba  funkcji, lokalizacja, pomysł czy nieszablonowy projekt architektoniczny.

- Najważniejsza jest lokalizacja. Nie znaczy to jednak, że ta, która jest „modna” dziś, będzie „modna” jutro. Dla mnie najważniejsze składowe dobrej lokalizacji to komunikacja i otoczenie, które umożliwiają komfortowe życie. Otoczenie warunkuje pomysł i projekt. Tak było z Bohemą: świetna lokalizacja przy metrze, kilka minut samochodem do Śródmieścia. Miejskie życie w nowej odsłonie - to nasz pomysł – podkreśla Arie Koren, CEO Okam Capital, firmy odpowiedzialnej za rewitalizację dawnej fabryki Pollena Uroda w Warszawie.

Piotr Kozłowski, Echo Investment, uważa, że najważniejsze jest zachowanie tożsamości miejsca. - Całość inwestycji należy planować z szacunkiem do historii i poszanowaniem lokalnej społeczności. Udana rewitalizacja nie może polegać tylko na odnawianiu zabytkowych budynków, ale też na wypełnianiu architektury przestrzeniami wspólnymi, otwartymi miejscami „pachnącymi” historią – podkreśla Kozłowski.

W podobnym tonie wypowiada się Krzysztof Król, rzecznik gdańskiej Deo Plazy. - Sukces w przypadku rewitalizacji jest wypadkową wyczucia charakteru miejsca. To wyrafinowana sztuka łączenia tego, co minione, z tym czego oczekuje się od miejsca w przyszłości – mówi Król i podkreśla, że w przypadku Deo Plazy i Wyspy Spichrzów projekt nie może zaspokajać tymczasowych potrzeb, a musi być ponadczasowy.

Lokalizację jako główny czynnik sukcesu rewitalizacji neguje również Władysław Grochowski. - W dzisiejszych czasach każde miejsce może być swego rodzaju centrum. Lokalizacja ma tutaj mniejsze znaczenie, ludzie się bardzo łatwo przemieszczają. Ba! Nawet jeśli obiekt jest na drugim końcu Polski lub w dzikiej puszczy, to jeśli jest unikalny i niepowtarzalny, ściągnie tłumy – śmiałym głosem mówi Grochowski. Według niego, boom na rewitalizację wynika ze zniechęcenia „masówką” i powtarzalnością. - Każdy szuka indywidualnych wrażeń, przeżyć, emocji, wartości. W obiektach zrewitalizowanych one są – przecież ratuje się zabytek i jego historię! Rewitalizacja to wartość dodana – podkreśla prezes Arche.

Jakub Krzysztofik, założyciel pracowni 3D Architekci, która odpowiada za koncepcję 3 z 8 projektów priorytetowych rewitalizacji centrum Łodzi również uważa, że uchwycenie ducha miejsca jest gwarantem sukcesu. - Takie podejście wymaga większego wysiłku od projektanta i inwestora, ale zawsze zgłębienie historii miejsca przynosi zaskakujące i pozytywne efekty – zaznacza.

Według Marcina Misztala, prezesa zarządu I2 Development, sukces rewitalizacji tkwi w wypadkowej dobrej lokalizacji, unikalnego pomysłu i projektu. - Realizując prestiżowe projekty, zawsze lokujemy je w atrakcyjnych dzielnicach Wrocławia. Pomysł stworzenia pełnej przestrzeni – do mieszkania, pracowania i relaksu, połączony z przemyślanym projektem powoduje spore zainteresowanie inwestycją – twierdzi Misztal.

Podobne zdanie ma Marcin Obijalski, dyrektor biura ds. rewitalizacji UM Łódź. - Sukces rewitalizacji zależy od właściwej skali zaplanowanych działań i właściwego powiązania różnych aspektów wpływających na funkcjonowanie danego obszaru. Konieczne jest zbudowanie spójnej, atrakcyjnej, ale przede wszystkim realnej do spełnienia wizji. Jeśli fundament procesu zostanie wzmocniony o kwestie tożsamościowe, historyczne czy inne odwołujące się do unikatowości danego miejsca z pewnością wpłynie to korzystnie na jego efektywność i zdolność do angażowania wielu podmiotów – podkreśla Obijalski.

Rewitalizacja jak pudełko czekoladek

Na inwestorów gotowych podjąć się działań rewitalizacyjnych czekają jednak pewne pułapki. To, co ułatwia rozpoczęcie rewitalizacji i zakończenie jej sukcesem bez zbędnych niespodzianek, to określona struktura właścicielska. – To zdecydowanie skraca cały proces formalny związany z otrzymaniem pozwolenia na rozpoczęcie prac. Ponadto ważne jest, aby działaniom prywatnych inwestorów towarzyszyły odpowiednie wysiłki władz danego miasta, tak jak dzieje się to w Łodzi. Oprócz rozpoczęcia rewitalizacji obszarowej, tamtejsza rada miejska zdecydowała o przeznaczeniu 2,5 mln złotych na dofinansowanie do remontów zabytkowych obiektów będących własnością prywatną – podkreśla Mateusz Polkowski, JLL.

Przeszłość obiektów również może stanowić zagrożenie. Przymierzanie się do zakupu nieruchomości, którą następnie chcemy poddać procesowi rewitalizacji, należy rozpocząć od bardzo dokładnego zapoznania się z historią danej lokalizacji.

- W szczególności należy zwrócić uwagę na charakter działalności, jaki prowadzony był na przedmiotowym terenie w przeszłości. Ważne będą przede wszystkim dokładne badania gruntów celem wykrycia ewentualnych zanieczyszczeń oraz ich skali. W przypadku gruntów zabudowanych istotne jest rozpoznanie kosztów związanych z rozbiórką bądź adaptacją istniejących zabudowań do planowanych funkcji. Należy też pamiętać o sprawdzeniu, czy budynki nie są objęte ochroną konserwatorską – mówi Krzysztof Wróblewski, Asset Manager w firmie Coimpex. Niebagatelną kwestią jest też przygotowanie inwestora do rozmów z lokalną społecznością. - Wizje inwestorów oraz mieszkańców sąsiadujących terenów, co do stopnia i kierunków przekształceń terenów poprzemysłowych mogą być bardzo rozbieżne – podkreśla ekspert.

Prezes zarządu I2 Development wskazuje wiek obiektu jako potencjalne zagrożenie. - Restaurowane budynki posiadają wieloletnią historię remontów, przeróbek i poprawek. Nigdy nie jesteśmy w stanie wszystkich przewidzieć, ale trzeba być na to przygotowanym – mówi Marcin Misztal.

Długotrwała i problematyczna może być również współpraca z konserwatorem zabytków. - Za nami 3 lata uzgodnień z konserwatorem, dziesiątki ekspertyz i dwunastotomowy program prac konserwatorskich. Od początku staraliśmy się wsłuchiwać w głosy zainteresowanych osób oraz grup i w miarę możliwości uwzględniać ich opinie przy nadawaniu dodatkowych funkcji obiektowi. Od samego początku współpracujemy m.in. ze Stowarzyszeniem Nasz Norblin, które reprezentuje spadkobierców dawnej fabryki i wspólnie z nim podejmujemy wiele inicjatyw, które mają na celu zachować pamięć o fabryce – mówi Kinga Nowakowska, dyrektor operacyjny, członek zarządu Grupy Capital Park.

Na mozolną współpracę z konserwatorem i władzami miast wskazuje również Arie Koren. - Brakuje szybkich decyzji merytorycznych. Mamy do czynienia z ciągnącymi się miesiącami i latami procesami decyzyjnymi. To kosztowne zarówno dla miasta, inwestora, jak i mieszkańców. Najgorsze jest to, że cześć decyzji włodarze polskich miast podejmują w oparciu o kalendarz polityczny – podkreśla.

Największym wyzwaniem okazuje się również uchwycenie, zachowanie i podkreślenie ducha danego miejsca, zwanego genius loci. – W naszych działaniach staramy się zachować miejski charakter rewitalizowanego terenu i odpowiednio wtopić go w otaczającą przestrzeń. Dla każdego dewelopera najważniejszym kierunkiem w procesie rewitalizacji powinna być chęć zwrotu mieszkańcom zapomnianych przestrzeni, tak aby znów mogły stać się częścią ich miasta – zaznacza Piotr Kozłowski, kierownik zespołu architektów w dziale biur Echo Investment.

W podobnym tonie wypowiada się Marcin Misztal. - Największym wyzwaniem jest stworzenie projektu, który będzie połączeniem nowoczesnych rozwiązań architektonicznych przy zachowaniu dawnego charakteru miejsca. Kluczowe jest tu dobre porozumienie między inwestorem a architektem – mówi prezes zarządu I2 Development.

Krzysztof Król, rzecznik Deo Plazy,  podkreśla, że w przypadku rewitalizacji nie ma drogi na skróty. - Pieczołowicie zrealizowana praca procentuje efektami, które klienci z pewnością docenią. Nie wyobrażam sobie wprowadzania mieszkańców do apartamentów, w których poczuliby się rozczarowani zastosowanymi półśrodkami – mówi.

O ile w przypadku dużych miast rewitalizacja to zjawisko dość popularne, o tyle mniejsze miasta mają problem z tego typu inwestycjami. – W małych ośrodkach miejskich odrestaurowuje się głownie fasady kamienic przy historycznych rynkach. Z kolei obiekty poprzemysłowe, mimo że znajdują się w centralnych lokalizacjach, często stanowią zapomnianą enklawę. Mieszkańcy przyzwyczaili się już do widoku niszczejących budynków, a odwiedzający po prostu się tam nie zapuszczają. Miasta z kolei nie mają pomysłu co z tym fantem zrobić, jak przyciągnąć inwestora – mówi Marcin Antczak, wiceprezes FB Antczak. Według niego brakuje całościowych koncepcji dla takich terenów. - Na części działek powstają np. supermarkety, których architektura nijak nie wpisuje się w charakter dzielnicy. Inne zamienia się w dzikie parkingi. To potęguje niechęć potencjalnych inwestorów do rozpoczynania działań na takim terenie – zaznacza. - Inni są także potencjalni najemcy. Często liczy się przede wszystkim cena powierzchni biurowej. Świadomość znaczenia biura dla wizerunku firmy i wpływu na jej działalność również nie jest tak powszechna. Dodatkowo w małych ośrodkach prężnie działające firmy mogą sobie pozwolić na wybudowanie własnej siedziby. Ceny działek i odległości od centrum nie stanowią tu takiego problemu, jak w metropoliach – mówi Antczak.

Inwestor Calisii One widzi jednak szansę dla rewitalizacji w małych miastach. - Tak jak na zachodzie Europy, prędzej czy później ten trend trafi również do mniejszych miast. Na pewno zyskają te ośrodki, w których samorząd zadba o rozwiązania systemowe, a rewitalizacja nie będzie przeprowadzana chaotycznie – zaznacza.

Diabeł tkwi w wycenie?

Decydując się na działania rewitalizacyjne, należy mieć również na uwadze fakt, że wycena tego typu inwestycji różni się od wyceny standardowych realizacji. - Wycena gruntów poprzemysłowych często zawiera w sobie element tzw. wartości nadziei (ang. „hope value”), czyli identyfikowany przez rynek element wartości odpowiadający przyszłym możliwościom inwestycyjnym, jakie dana nieruchomość będzie miała po skutecznym przeprowadzeniu prac rewitalizacyjnych. W głównej mierze jest to czynnik związany ze zmianą przeznaczenia gruntu np. z funkcji produkcyjnej na komercyjną bądź mieszkaniową – mówi Krzysztof Wróblewski, Asset Manager w firmie Coimpex. Według niego zmienność tego składnika wartości rynkowej może być bardzo duża.

- W przypadku nieruchomości położonej w lokalizacjach centralnych, na których prowadzona była do niedawna działalności usługowa bądź przemysłowa, a które już w chwili obecnej otoczone są przez nieruchomości o zdecydowanie odmiennym charakterze przyjmuje się najczęściej, iż przekształcenie funkcjonalne i dostosowanie do zabudowy dominującej w sąsiedztwie będzie stosunkowo proste, a wartość takiej nieruchomości może być zbliżona do wartości nieruchomości gotowej do realizacji projektu deweloperskiego. Zupełnie odmiennie sytuacja może wyglądać w przypadku gruntów położonych w rejonach, gdzie nadal aktywna jest działalność usługowo-przemysłowa, a transformacja terenu jest dopiero przedmiotem rozważań. W tym wypadku czynnik ryzyka jest dużo wyższy, co bezpośrednio przekłada się na wartość samej nieruchomości – zaznacza Wróblewski.

Jak się okazuje, największym wyzwaniem wydaje się być właściwe oszacowanie czynnika ryzyka związanego z podjęciem przez lokalne władze decyzji o zmianie przeznaczenia gruntów oraz z przewlekłością  procedur planistycznych. - Każdy projekt należy rozważać indywidualnie. Kluczowa jest wiedza o długofalowej strategii samorządu dla danej lokalizacji. Jeśli teren w wizjach strategów jest przeznaczony do przekształceń, to ryzyko dotyczy czasu niezbędnego na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zmian w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja dla obszarów, gdzie wizja przekształceń jest zamysłem inwestora, do którego należy przekonać władze samorządowe oraz właścicieli sąsiednich nieruchomości – mówi ekspert Coimpex.

Świetlana przyszłość

Choć inwestycji opartych o nadawanie drugiego życia starym murom w Polsce jest coraz więcej, po deweloperach i mieszkańcach miast nie widać, aby rewitalizacja ich nudziła. - Potencjał starych fabryk i kamienic jest na tyle duży, że nie ma obaw o nasycenie rynku – śmiałym głosem mówi architekt Jakub Krzysztofik. Według Władysława Grochowskiego nie ma mowy o rewitalizacyjnej nudzie. – Odnawianych obiektów poprzemysłowych będzie przybywać. Rewitalizacja dodatkowo pozytywnie wpływa na wizerunek inwestora. Ładunek emocjonalny tych obiektów kusi każdego – zaznacza prezes Arche.

Arie Koren, CEO Okam Capital podsumowuje, że ze starymi budynkami jest trochę jak z pudełkiem czekoladek: nigdy nie jesteśmy pewni, jaki smak nam się trafi. Jednak któż z nas nie zaryzykuje dla ulubionego smaku? 

Podobał się artykuł? Podziel się!


Rekomendowane dla Ciebie