Property Forum 2017: Wola czy Służewiec - kto lepszy?



propertynews.pl - 02-10-2017 09:45


Wola przeżywa swoje pięć minut. Przed dzielnicą jeszcze wiele ciekawych projektów. Zaś Służewiec ma szansę na lepszą przyszłość – uznali uczestnicy sesji „Biura. Pojedynek warszawskich gigantów. Czy Wola pokona Mordor?” na konferencji Property Forum 2017.

Warszawa rozwija się biurowo. Aktywność deweloperów i najemców rozlewa się na zachód miasta. Wola, w potocznym mniemaniu, zaczyna się na al. Jana Pawła II, ale jej sercem dzisiaj jest rondo Daszyńskiego, największy plac budowy w dzielnicy. To tam wielu najemców planuje przeprowadzić się ze Służewca, by być bliżej centrum i mieć lepszy dojazd do pracy. Należy jednak podkreślić, że Służewiec rozwijał się 20 lat, a na Woli rozkwit inwestycyjny trwa dopiero od 10 lat.

Grzegorz Buczek z Towarzystwa Urbanistów Polskich twierdzi, że planowanie przestrzenne na Woli jest bardziej świadome. - Tymczasem na Służewcu należy uzupełnić plany, które zakładały monofunkcyjność i to często na życzenie zainteresowanych. Inwestorzy wielokrotnie zgłaszali się do mnie, prosząc, by zagęścić plany wyłącznie do biur. Dzisiaj z kolei ci sami przedsiębiorcy proszą mnie o zupełnie odwrotną sytuację, czyli o zróżnicowanie tych planów i wprowadzenie do nich innych funkcji – opowiada Grzegorz Buczek.

Ekspert przyznaje, że te działania mogą być trudne. Z kolei Wola nie ma tego problemu. Planowanie urbanistyczne od razu zakłada wielofunkcyjność.

– Służewiec jest odrębną dzielnicą, głównie biurową, co przy tak dużym policentrycznym mieście jak Warszawa, jest naturalne. Natomiast Wola wpisuje się w historyczny proces przesuwania centrum stolicy na zachód. Osią rozwojową będzie ul. Towarowa, która ma olbrzymi potencjał komunikacyjny, choćby przez bliskość metra. Jest to sytuacja idealna – tłumaczy Grzegorz Buczek.

Biura zahamowały Służewiec

Z tym, że na Służewcu jest jeszcze bardzo dużo do zrobienia zgadza się Piotr Sawicki, zastępca dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta Warszawy. Trwają prace nad poprawą komunikacji, przestrzeni publicznej i dostępności rowerowej.

– Biurowa monofunkcyjność Służewca w pewnym sensie zahamowała jego rozwój. Musieliśmy się bardzo napracować, aby do planów miejscowych wprowadzić jak najwięcej możliwej zabudowy mieszkaniowej. Tego problemu nie ma okolica ul. Towarowej, bo zakłada wielofunkcyjność – tłumaczy Piotr Sawicki.

Jego zdaniem, aby uniknąć kłopotów komunikacyjnych należy do maksimum ograniczyć w tej okolicy ruch dla samochodów prywatnych.

– W Warszawie mamy wskaźnik 600 samochodów na tysiąc mieszkańców, czyli jeden z najwyższych w Europie. Do Warszawy codziennie wjeżdża milion aut. Większość należy do mieszkańców podwarszawskich miejscowości. Dlatego staramy się budować miasto tak, aby można było mieszkać blisko pracy – wyjaśnia dyrektor Sawicki.

Stolica z powybijanymi zębami

Idea miasta bez samochodów może się sprawdzać w Sztokholmie czy Oslo, które mają rozbudowane metro i dużą gęstość zabudowy.

– Tymczasem Warszawa rozwijała się jak obwarzanek, na obrzeżach, centrum zostało pomięte. Mamy miasto z powybijanymi zębami, czyli puste place, które musimy pokonywać, chociażby przy ul. Marszałkowskiej czy pl. Defilad, gdzie się nic nie dzieje. Problemem są też martwe tereny przemysłowe. Jeżeli chcemy powtórzyć nieszczęście Mordoru, to zawężajmy ul. Okopową i Towarową, wbrew temu co przez 20 lat było w studium. Jest to jest przecież fragment obwodnicy, koła, które powinno przenosić ruch tranzytowy lokalny, między dzielnicami – uważa Mariusz Ścisło, prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich.

Za dobry przykład zagospodarowania uważa poprzemysłowy kwartał ulic: Karolkowej, Grzybowskiej i Hrubieszowskiej. Powstało tam prawie 80 tys. mkw. powierzchni biurowej, ale rejon się przekształca.

– Zaprojektowano go inaczej niż na Mordorze. Tam nie będzie sytuacji, w której strach wyjść na ulicę po godz. 17., bo się żywej duszy nie spotka. Biały przemysł, czyli biurowce sąsiadują z mieszkaniami. W kwartale w tej chwili realizowanych jest prawie 900 mieszkań. Kupią je albo wynajmą pracownicy sąsiednich biur. Takie kształtowanie zrównoważonego miasta powinno być promowane – podkreśla prezes SARP.

Niezbędne są jego zdaniem tranzyty w bliskiej odległości, żeby nie powtórzyć błędu Mordoru.

– Służewiec powinien być udrażniany i nie chodzi o zwiększenie ilości parkingów. Ich niedostatek wcale nie oznacza, że pracownicy nie przyjadą samochodem do pracy. Zrobią to i zastawią – jak się dzieje obecnie – wszystkie wolne miejsca – tłumaczy Mariusz Ścisło. Jednocześnie wzywa do komplementarnego działania, obejmującego transport, ulice oraz implementowanie różnych funkcji. – Aby te miejsca żyły. Na tym polega przewaga Woli nad obecnym Służewcem – podkreśla prezes Ścisło.

Efekt kuli śniegowej na Służewcu

Mordor ma szansę na lepszą przyszłość. Tak przynajmniej uważa Marcin Sadowski, architekt pracowni JEMS Architekci.

– Odwiedzam dzielnicę raz w miesiącu od 25 lat podczas nadzorów. Wszystko wskazuje na to, że będę tam jeździł do końca zawodowego życia. Sytuacja będzie się tam poprawiać, choćby dlatego, że monokultura przekształca się w dwie funkcje: mieszkaniową i biurową – twierdzi Marcin Sadowski.

Przypomina, że czasy, w których biurowce na Służewcu były w pełni wynajęte przed pozwoleniem na budowę już minęły. Nie istniała wtedy właściwie żadna konkurencja na rynku. Inwestorzy podchodzili do budowy bardzo ostrożnie, ponieważ pierwsze obiekty znajdowały się w zmodernizowanych zakładach przemysłowych. Nikt wtedy nie podejrzewał, że doświadczymy efektu kuli śniegowej i Służewiec stanie się najlepszym miejscem do lokalizacji powierzchni biurowych. Również 15 lat temu nikt nie wierzył, że będzie tam można sprzedać mieszkanie.

– Błędów Służewca nie dało się uniknąć. Cała ta część miasta została zabudowana. Poza tym zlikwidowano plan ogólny rozwoju Warszawy. Jako architekt jestem dumny z niektórych budynków, które tam wybudowaliśmy. Jednak dzisiaj, bez współdziałania miasta z deweloperami na etapie planowania, nawet dobry architekt i inwestor nie mogą mieć wpływu na to, co dzieje się w większej skali – uważa Marcin Sadowski.

Przeczytaj więcej: Wola uczy się na błędach Służewca