Trudne relacje



propertydesign.pl - 18-02-2016 11:03


W umowie „wymagania zamawiającego” powinny się znaleźć oczekiwania inwestora wobec architekta i wykonawcy – uznali uczestnicy sesji „Projekt to nie wszystko – jak znaleźć wspólny język w każdym etapie realizacji inwestycji", która odbyła się podczas 4 Design Days.

Według Oskara Grąbczewskiego, architekta, właściciela OVO Architekci, najważniejsza jest szczera rozmowa inwestora z architektem. Inwestor powinien otwarcie poinformować projektanta o tym, jaki chce wybudować obiekt.

Architekta też obowiązuje prawdomówność. Musi dokładnie odpowiedzieć na zamówienie, sprawdzić, czy projekt inwestora jest w ogóle możliwy do realizacji.

– Czasem działa presja czasu, czyli harmonogram budowy, innym razem okazuje się, że działka jest zbyt mała. Przy takich problemach sukcesu można oczekiwać jedynie przy absolutnej szczerości obu stron – tłumaczył Oskar Grąbczewski podczas sesji „Projekt to nie wszystko – jak znaleźć wspólny język w każdym etapie realizacji inwestycji. Model współpracy na linii inwestor, architekt, wykonawca”, która odbyła się podczas 4 Design Days w Katowicach.

Rola architekta jest podwójna. Po pierwsze to ktoś, kto spełnia życzenia inwestora, bo trzeba sobie jasno powiedzieć, że bez inwestorów nie ma architektury, oni są czynnikiem sprawczym, oni wymyślają ideę powstania budynku i przychodzą z nią do architekta. Ale na architekcie ciąży też obowiązek dbania o przestrzeń wspólną i mamy prawo oczekiwać od niego, że on tej przestrzeni nie zeszpeci.

Ważnym elementem szczerości inwestora i architekta jest budżet inwestycji.

– Element kontroli kosztów pojawia się na bardzo wczesnym etapie i bardzo rzadko z biura projektowego wychodzi źle przygotowany kosztorys. Niestety powszechnym zjawiskiem jest zaniżanie kosztów budowy na etapie przetargu, po to, by zdobyć kontrakt. Rzeczywistość kosztorysowa mija się z ofertową – przyznaje Oskar Grąbczewski.

Podkreśla, że rola architekta to nie tylko słuchanie zaleceń inwestora. Architekt jest w pewnym sensie zawodem zaufania publicznego, ponieważ odpowiada za przestrzeń publiczną.

– To, co zaprojektuje, zostaje na wiele lat i użytkownicy mają prawo oczekiwać, że nie zeszpeci przestrzeni, tylko stworzy wartość dodaną – twierdzi Oskar Grąbczewski.

Dlatego tak ważne jest szczere ustalenie szczegółów inwestycji na bardzo wczesnym etapie.

 Umowa na szczerość

 Z tą diagnozą zgadza się Sławomir Pęczek z Awbud-u. – Szczera rozmowa powinna być sformalizowana. Product managerowie zazwyczaj mają gotowe wzory umów, które można nazwać „wymagania zamawiającego”. Powinny się w niej znaleźć oczekiwania inwestora od architekta i wykonawcy – tłumaczy Sławomir Pęczek.

Podkreśla, że bardzo ważnym jej elementem powinien być budżet na każdym etapie budowy.

– Wykonanie projektu tak, aby zmieścić się w budżecie inwestora jest bardzo trudne, bo często jest on wyśrubowany – przyznaje Sławomir Pęczek.

 Harmonogram przede wszystkim

Inwestor jednak nie zawsze zaczyna od architekta. – Po decyzji, że chcemy budować zakład udaliśmy się nie do architekta, ale do firmy Budimex. Nasze wcześniejsze doświadczenia pokazywały, że nie mamy problemu z zaplanowaniem naszych zakładów, ale z ich realizacją. Prawie wszystkie inwestycje w Polmleku kończyły się z dużymi opóźnieniami. Dlatego najważniejszym dla nas kryterium był harmonogram. Nie szukaliśmy partnera, który pomoże nam przełożyć nasze myśli na papier i ruszyć do budowy, ale kogoś, kto w trakcie budowy będzie reagował na stale zmieniającą się sytuację – mówi Przemysław Mikołajczyk, prezes zarządu Polmleku.

 Budżet jest świętością

Janusz Czarnecki, dyrektor ds. handlowych w Budimex SA, widzi różnicę w relacjach między inwestorem, architektem i wykonawcą na rynku publicznym i prywatnym.

– Przy tym pierwszym mamy kajdany w postaci prawa zamówień publicznych. Z kolei na rynku prywatnym budżet jest świętością. Jeżeli go nie dopniemy, to nie ma mowy o realizacji, bo trudno sobie wyobrazić sytuację, w której inwestorowi korzystającemu z finansowania zewnętrznego rozjechał się budżet – mówi Janusz Czarnecki.

 Ratunek w nowoczesności

 Zdaniem Magdaleny Gutowskiej, dyrektor generalnej Europtimy w Polsce, komunikację między inwestorem architektem i wykonawcą mogą poprawić nowoczesne metody zarządzania inwestycją. Zalicza ona do nich design-build oraz system BIM, bo on pozwala ujednolicić proces tak, aby był on dla każdego zrozumiały i poprawił koordynację międzybranżową.

– Nie każdy inwestor jest na tyle wyedukowany by wejść w design-build. Musi on mieć świadomość, że będzie uczestniczyć w procesie projektowania wykonawczego. Nie każda też inwestycja daje się zdefiniować na tyle jasno, żeby można było przekazać projekt wykonawczy. Włączenie generalnego wykonawcy na wczesnym etapie projektowania to jest dobry kierunek, bo może podpowiedzieć teoretykom, jak to wygląda w praktyce, które rozwiązania są lepsze, tańsze, które się lepiej sprawdzą w danym przypadku – uważa Magdalena Gutowska.