Z mixed-use jak z gotowaniem. Aby uzyskać efekt, trzeba znać proporcje

Przyszłością rynku nieruchomości są projekty mixed-use. Aby powstawało ich więcej, potrzeba dialogu, edukacji, konsekwentnej polityki miejskiej, dobrej urbanistyki i... tzw. niewidzialnej ręki rynku - uważają paneliści sesji " #architecturechallenge. Mixed-use", która odbyła się podczas 4 Design Days 2020.

Inwestycje łączące wiele funkcji robią furorę. Ale czym są dla architektów?

- Projekty mixed-use realizowano już w... starożytnym Rzymie. Już wtedy lokalizowano różne funkcje wokół przestrzeni publicznych. Od tego momentu mamy do czynienia z chęcią zróżnicowania funkcjonalnie obiektów położonych koło siebie - zauważa Marcin Grzelewski, architekt, współwłaściciel, partner, APA Wojciechowski.

Powrót do normalności

Czy zatem nie nadużywamy dziś hasła "mixed-use"? - Tak, bo szukamy definicji dla czegoś, co jest powrotem do normalności. Wystarczy spojrzeć na agorę w starożytnej Grecji czy na nasze dawne, naprawdę dobre, planowanie miast. Plan przedwojennej Warszawy nie określał funkcji, ale morfologię zabudowy. Mówił, gdzie można budować gęsto, gdzie są główne pierzeje, a gdzie najrzadsza zabudowa. Później to potrzeby miasta decydowały, czy w tej gęstej zabudowie postawić hotel, a obok zbudować kamienice mieszkalne - tłumaczy Maciej Rempalski, architekt, Modern Studio.

Marek Gachowski, architekt, urbanista, ArKuS Biuro Projektowo-Doradcze, pierwszy raz z mixed-use, a dokładniej "obiektami wieloużytkowymi", zetknął się na studiach w latach 70. ubiegłego wieku. Architekt podkreśla, że z tą koncepcją mamy do czynienia od zarania dziejów. Czym dla architekta i urbanisty jest mixed-use? - Dla mnie jest to chęć uzyskania w mieście efektu synergii - wskazuje Marek Gachowski.

- Mixed-use to przestrzeń, w której nie sposób się nudzić. To przestrzeń zróżnicowana, która zapewnia możliwość różnej aktywności życiowej, przestrzeni do interakcji międzyludzkich i jest węzłem globalnej sieci. To zarazem powrót do miasta tradycyjnego - uważa Piotr Żabicki, Associate, Kuryłowicz & Associates.

Z czym jeszcze architektom kojarzy się mixed-use? - Z mieszkaniem, wypoczynkiem, pracą, ruchem miejskim i dziedzictwem historycznym - dodaje Marcin Sadowski, architekt, partner, JEMS Architekci.

Wspólna sprawa

Jak zrobić dobry projekt typu mixed-use?

- Mixed-use można odnieść do... gotowania. Jeśli chcemy uzyskać właściwy efekt, musimy dodać składniki w odpowiednich proporcjach - zauważa Tomasz Bradecki, prodziekan ds. współpracy z otoczeniem społeczno-gospodarczym, Wydział Architektury, Katedra Urbanistyki i Planowania Przestrzennego, Politechnika Śląska, moderator dyskusji.

Jak tego dokonać? Zdaniem panelistów trzeba postawić na dialog. Tak właśnie zrobił Marcin Major,właściciel biura, Major Architekci, kiedy wygrał konkurs na ciekawy projekt zlokalizowany na terenie wzorcowego osiedla Nowe Żerniki we Wrocławiu.

- Zaprojektowaliśmy obiekt wielofunkcyjny łączący trzy funkcje i trzy pokolenia: mieszkania z serwisem opiekuńczym i punktami usługowymi dla osób starszych i niepełnosprawnych, mieszkania pod wynajem oraz przedszkole. Wszyscy w biurze pracowaliśmy nad tym projektem - od naszych praktykantów-studentów, pod starsze pokolenie projektantów, a nawet panią księgową. Dzięki tak zróżnicowanemu spojrzeniu, udało nam się połączyć trzy pokolenia pod jednym dachem. Jako jedyni przedstawiliśmy koncepcję jednego obiektu, gdyż pozostałe pracownie rozlokowały poszczególne funkcje na kilka - opowiada Marcin Major.

W opinii panelistów ważny jest dialog między wszystkimi uczestnikami procesu inwestycyjnego. - Jeśli chcemy uzyskać prawdziwą przestrzeń mixed-use, nie możemy oddać wszystkiego w ręce architektów i urbanistów, bowiem dużo zależy od zaangażowania władz samorządowych i samego inwestora - dodaje Maciej Rempalski, architekt, Modern Studio.

Marek Gachowski przyznaje, że dzięki takiemu dialogowi uzyskuje się efekt pomieszania, wsparcia i atrakcyjności mixed-use.

- Miasto i każdy jego fragment to nasza wspólna sprawa. Te przestrzenie będą dobrze funkcjonować, jeśli będą planowane przez wspólnotę, czyli różnych użytkowników miasta. Kluczowe jest zrównoważenie głosów. Nie możemy być tak, że o pewnych procesach decydują sami urzędnicy, zaś o innych tylko inwestorzy. Trzeba również postawić na edukację, aby wszyscy uczestnicy dialogu mieli w miarę porównywalną wiedzę, bo wtedy taki dialog będzie miał sens - zaznacza architekt ArKuS Biuro Projektowo-Doradcze.

Paneliści zgodnie twierdzą, że ważne jest budowanie świadomości wśród mieszkańców.

Planować czy nie planować?

Wyzwaniem w powstawaniu dobrych projektów mixed-use jest nie tylko dialog między wszystkimi uczestnikami procesu, ale również i przede wszystkim urbanistyka. Bo w polskich miastach brakuje urbanistyki, wizji kreowania rozwoju miasta.

- Kluczowa jest świadoma polityka miejska, niestety w polskiej rzeczywistość jest tak bardzo widoczna "kadencja czteroletnia", co przeszkadza budować świadomie przestrzeń miasta - zauważa Piotr Żabicki.

- To, co mamy w naszych miastach, to jest administrowanie przestrzenią, a nie zarządzaniem ją - zaznacza Marek Gachowski.
Przez to mixed-use działa bardzo niedoskonale pod względem urbanistycznym. - Piętno modernizmu i podziału funkcji oddziałuje na miasto. Nie możemy zapominać o przestrzeni między budynkami. Przestrzenią jest też ulica, którą musimy też dobrze zaprojektować - zaznacza natomiast Piotr Żabicki.

Przyznaje mu rację Marek Gachowski, który twierdzi, że doktryna modernistyczna rozbiła, pocięła i oddzieliła budynki od przestrzeni między budynkami. Przy okazji strefowania uniemożliwiła efekt synergii. - Zawsze musi wystąpić przestrzeń ogólnodostępna. Tę wieloużytkowość można skonsumować, dzięki istnieniu przestrzeni ogólnodostępnej - dodaje.

Wydaje się, że rozwojowi projektów mixed-use nie sprzyjają obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Czy formuła planowania jest za sztywna, trudna, żmudna, a także za długa? A może powinniśmy iść w kierunku jeszcze większej regulacji, aby pewne sytuacje zwyczajnie uratować?

- Z planowaniem zatrzymaliśmy się w latach 70. ubiegłego wieku, bo mamy cały czas utrwaloną separację funkcji. Nie znam kawałka miasta, który był przekształcany i nie wymagał zmiany planu. W Szwecji plan obowiązuje tylko przez kilka lat, a później zaczyna się ponowne rozpatrywania planów, które reagują na to, co się dzieje w mieście - zauważa Maciej Rempalski, architekt, Modern Studio.

- Jeśli tylko architekci, urbaniści i planiści będą nadążać za słuchaniem, to nie ma po co ustalać dziś tego, jaka powinna być zabudowa za 30-40 lat, tylko bardziej luzować formalne dokumenty planistyczne. Tylko wtedy te przestrzenie będą najbardziej mixed-use, a jeśli znowu narzucimy: ile czego i gdzie, nie pójdziemy do przodu - podkreśla Marcin Grzelewski.

Miasto to żywy organizm. Nie warto planować "na zaś", czego niechlubnym przykładem jest warszawski Mordor, zaprojektowany jako dzielnica biurowa. - Dziś po kilkunastu latach budynki biurowe na Mordorze są w końcu uzupełniane mieszkaniami i usługami, a nawet zdarza się, że zmieniają funkcję, np. na hotele czy mieszkania, tak aby dzielnica żyła całą dobę - wskazuje Marcin Grzelewski i dodaje, że powinno się planować, ale nie zbyt restrykcyjnie - nie do ostatniej "śrubki".

Jednak nie samą architekturą i urbanistyką "żyje" mixed-use. - Planistyka, urbanistyka i architektura to tylko elementy, które kreują miasto. Jeśli nie będą temu towarzyszyły odpowiednia polityka miejska i finansowa, nic z tego nie wyjdzie. Mieszanie funkcji jest bardzo ważne. Jednak po to, aby miasto żyło, potrzebna jest aktywizacja wielu elementów - zauważa Marcin Sadowski.

Chcemy więcej!

Czy przyszłością rynku nieruchomości są projekty mixed-use? A może dziś nie stać nas na to, aby projekty mixed-use nie powstawały?

- Przyszłością jest mixed-use, czyli pewna normalność. Aby takich projektów powstawało więcej, potrzebne są edukacja, konsekwentna polityka miejska, dobra urbanistyka i tzw. niewidzialna ręka rynku. Czasy beztroskiej zabudowy mieszkaniowej się kończą. Wszyscy mamy świadomość, że terenów pod zabudowę jest coraz mniej, a nas coraz więcej. Rozlewanie się miast dużo kosztuje i zresztą to ślepa droga. Musimy podążać drogą mixed-use, reubranizacji i powrotu do miasta zwartego - przekonuje Piotr Żabicki. Zdaniem architekta projektów mixed-use jest dziś zdecydowanie za mało, potrzebujemy ich o wiele więcej.

- Liczba projektów mixed-use wynika z potrzeb użytkowników. To, że kiedyś nam to wychodziło, a później przestało, wynikało z rewolucji przemysłowej i powstania klasy robotniczej. Stąd budowano wielkie osiedla mieszkaniowe w jednym miejscu, a w drugim obiekty przemysłowe. W dobie motoryzacji ułatwiono i wzmocniono oddzielnie funkcji mieszkaniowych od miejsc pracy. Dziś powracamy do idei mixed-use, łączenia funkcji, bo takie oczekiwania mają mieszkańcy - zauważa Marcin Grzelewski.

- Czas jest wyjątkowo cenny, a mixed-use umożliwia nam jego oszczędność, bo wszystko mamy pod ręką - dodaje Daniel Piotrowski, Portfolio Architect & Urbanistic Manager PL, RO, RU, UA, CEETRUS Polska.

- Mixed-use jest dla mnie synergią, to uzyskiwanie lepszych efektów z użyciem mniejszych środków. To właściwy kierunek, który pozwoli nam nie rujnować przyszłości naszych miast. To, że jest to powrót do tradycji, oznacza, że zrobiliśmy właściwy krok w rozwoju - podsumowuje Marek Gachowski.

Podobał się artykuł? Podziel się!