REKLAMA
PARTNER PORTALU
×

Szukaj w serwisie

Juvenes Projekt o technicznych zagwozdkach procesu rewitalizacji Konesera

  • Autor: PropertyDesign.pl
  • 18 lip 2019 13:00
Juvenes Projekt o technicznych zagwozdkach procesu rewitalizacji Konesera
Krzysztof Tyszkiewicz, wiceprezes zarządu Juvenes Projekt, fot. mat. pras.
Juvenes Projekt o technicznych zagwozdkach procesu rewitalizacji Konesera
Juvenes Projekt o technicznych zagwozdkach procesu rewitalizacji Konesera
Juvenes Projekt o technicznych zagwozdkach procesu rewitalizacji Konesera
Juvenes Projekt o technicznych zagwozdkach procesu rewitalizacji Konesera
Juvenes Projekt o technicznych zagwozdkach procesu rewitalizacji Konesera
Juvenes Projekt o technicznych zagwozdkach procesu rewitalizacji Konesera

Projekt Konesera to pierwsza w tej skali realizacja mixed-use w zabytkowym kompleksie. Największym chyba wyzwaniem była skala projektu i stopień zróżnicowania funkcji. W trakcie realizacji mierzyliśmy się też ze zmieniającym się dynamicznie rynkiem i preferencjami konsumentów w zakresie sposobu spędzania czasu i robienia zakupów, co zaowocowało zmianami w stronę bardziej mobilnych, otwartych form sprzedaży niż w konwencjonalnych projektach handlowych - tak o rewitalizacji dawnej fabryki wódki Koneser na warszawskiej Pradze mówi Krzysztof Tyszkiewicz, wiceprezes zarządu Juvenes Projekt.

REKLAMA

Z architektoniczno-technicznego punktu widzenia proces rewitalizacji to pudełko czekoladek. Na jakie problemy może się natknąć architekt w trakcie prac budowlanych?

Krzysztof Tyszkiewicz, wiceprezes zarządu Juvenes Projekt: W toku inwentaryzacji istniejących budynków oceny można dokonać jedynie z zewnątrz, lokalne odkrywki są w stanie ujawnić jedynie częściowo stan techniczny różnych ustrojów budowlanych. Dopiero po rozpoczęciu prac na podstawie wydanych już decyzji konserwatorskich i budowlanych, przy rozbiórkach wtórnych przekształceń, usuwaniu starych tynków powoli ujawnia się rzeczywisty stan techniczny budynku. Budynki na przestrzeni ponad 100 lat swojego istnienia są wielokrotnie przebudowywane, dostosowywane do nowych potrzeb użytkowników, mogą podlegać zniszczeniom wojennym, pożarom. Często z zewnętrz nie widać śladów tej burzliwej przeszłości, ale w trakcie prac ujawniają się one i wymagają odpowiedniej reakcji. Czasem też ujawnione mogą zostać wartościowe relikty przeszłości, zakryte przez dziesięciolecia, których wyeksponowanie podnosi wartość historyczną obiektu. Niezależnie, czy odkrywamy problemy techniczne wymagające rozwiązania, czy warte wyeksponowania, nieznane wcześniej elementy - trzeba w takich sytuacjach uzupełniać projekty, prowadzić ponowne uzgodnienia, co zawsze wpływa na koszty i terminy realizacji prac.

Jakie są rozwiązania technologiczne zaistniałych sytuacji?

Wszystko zależy od skali odkrytych problemów. Czasem trzeba wymienić cały ustrój budowlany, którego wstępna ocena wydawała się pozytywna, a okazał się wewnętrznie zniszczony i nie dający minimalnej rękojmi bezpieczeństwa. Czasem wystarczające są wzmocnienia, choć wymiary dodatkowych elementów konstrukcyjnych potrafią pogorszyć funkcjonalność i zmusić do dalej idących zmian projektów. Często też zachowanie odkrytych elementów zabytkowych wymaga specjalnych zabezpieczeń pożarowych i uzgodnienia tych kwestii ze strażą pożarną. Trzeba też pamiętać, że we współczesnym budownictwie wszystkie stosowane materiały posiadają certyfikaty potwierdzające ich walory użytkowe i bezpieczeństwo stosowania – w odniesieniu do odkrywanych elementów takich certyfikatów nie ma, stan zachowania, wytrzymałość, odporność na ogień mogą być oceniane jedynie poprzez doświadczenie rzeczoznawców budowlanych, dlatego przyjmuje się z ostrożności wyższe współczynniki bezpieczeństwa.

Jakie nowe technologie pojawiły się w ciągu ostatnich 10/15 lat, które pomagają inwestorom i architektom w procesie rewitalizacji?

Postęp technologiczny następuje nieustannie i dotyczy wszelkich dziedzin. Od wzmocnień konstrukcji naklejanymi taśmami karbonowymi, przez technologie iniekcji betonowych wzmacniających fundamenty czy iniekcji żywicami pozwalających wykonywać uszczelnienia przeciwwodne trudno dostępnych elementów po bardzo zaawansowane technologie termoizolacyjne, pozwalające poprawić parametry termiczne przy minimalnej ingerencji w zabytkowe ściany. Choć ciągle na pierwszym miejscu pozostaje wiedza techniczna i kunszt budowlany kadry inżynierskiej, a ludzi o najwyższych kwalifikacjach wcale na naszym lokalnym rynku budowlanym nie przybywa.

Jak wygląda sprawa z kosztami związanymi z przeprowadzanymi działaniami?

Bardzo trudno jest prawidłowo zabudżetować prace przy zabytkach. Inwestorzy mają problem z przyjmowaniem bardzo wysokich rezerw na prace nieprzewidziane, tymczasem koszty skomplikowanych technicznie działań naprawczych potrafią być bardzo wysokie, a przestoje na budowie w oczekiwaniu na wypracowanie rozwiązań większość generalnych wykonawców także wycenia bardzo słono. Rekomendowałbym przyjmowanie nawet 25 proc. rezerwy na roboty i to przy założeniu, że koszt wyjściowy nie jest sztucznie zaniżany do poziomu kosztów budynków nowych.

Kiedy zapada decyzja aby coś wyburzyć? Kiedy budynek jest nie do odratowania?

Budynki nie podlegające ochronie konserwatorskiej mogą być rozebrane zawsze, gdy wskazuje na to analiza funkcjonalna i ekonomiczna. Z kolei zabytek zgodnie z prawem powinien być ratowany niezależnie od stanu zachowania, choć istnieje tu sprzeczność z innymi przepisami, nakazującymi usunięcie zagrożenia budowlanego, co czasem możliwe jest jedynie poprzez rozbiórkę. Odbudowa nie jest formą konserwacji zabytków, choć zdarzają się przypadki, gdy doktryna powinna ustąpić miejsca zdrowemu rozsądkowi i jest to najlepsze wyjście. Przy dobrym dialogu inwestora i służb konserwatorskich zwykle udaje się znaleźć kompromis, przy którym budynki lub ich elementy niosące największą wartość historyczną, naukową, artystyczną czy emocjonalną podlegają najdalej idącej ochronie, zaś tam, gdzie to jest możliwe inwestor może zastąpić zniszczoną substancję nową. Gdy dzięki kompromisowi zabytek zostaje uratowany i zapewnia się jego trwałość na kolejne dziesięciolecia – jest to sukces obu stron. Gdy do porozumienia nie dochodzi, a zabytek niszczeje, wszystko jedno, czy winę ponosi zbyt ortodoksyjny konserwator, czy inwestor nie chcący zrozumieć racji drugiej strony – szkoda dotyczy nas wszystkich.

Czy każdą funkcję można „wsadzić” w problematyczny teren?

Nie każdą. Przeszkody mogą być różnorodne, ale w oczywisty sposób zastana substancja pewne funkcje przyjmuje lepiej, a inne gorzej. „Wciskanie” nieodpowiedniej funkcji kończy się albo zbyt dużą, szkodliwą ingerencją w substancję zabytkową i nieracjonalnymi kosztami, albo mankamentami użytkowymi zaadaptowanej do takiej funkcji przestrzeni. A często jednym i drugim. Dlatego niezwykle ważnym etapem prac nad rewitalizacją zabytkowego kompleksu jest faza kreatywnej analizy możliwości i potencjału budynków, a potem praca z najemcami, którzy w naturalny sposób do tej przestrzeni pasują. Jest to bardzo ważny krok w stronę udanej rewitalizacji.

Czy w trakcie rewitalizacji Konesera pojawiło się jakieś novum? Z jakim największym wyzwaniem musieli się zmierzyć architekci i inwestorzy?

Projekt Konesera to pierwszy w tej skali projekt mixed-use w zabytkowym kompleksie. Największym chyba wyzwaniem była skala tego projektu i stopień zróżnicowania funkcji. W trakcie realizacji projektu mierzyliśmy się też ze zmieniającym się dynamicznie rynkiem i preferencjami konsumentów w zakresie sposobu spędzania czasu i robienia zakupów, co zaowocowało zmianami w stronę bardziej mobilnych, otwartych form sprzedaży niż w konwencjonalnych projektach handlowych. Było to wyzwanie, ale także wielki powód do satysfakcji z osiągniętych rezultatów.

Podobał się artykuł? Podziel się!


Rekomendowane dla Ciebie