4 DD: Tomasz Bradecki, Politechnika Śląska, o kondycji architektury mieszkaniowej



PropertyDesign.pl - 14-01-2022 09:01


Gdzie leży granica pomiędzy dobrą, a ekstremalną intensyfikacją zabudowy mieszkaniowej? Jakie skutki będą miały nowe przepisy dotyczące budowy domów bez pozwolenia? Jak pandemia zmieniła nasze oczekiwania, co do przestrzeni mieszkalnej i nakręciła koniunkturę mieszkaniową? Rozmawiamy z arch. Tomaszem Bradeckim, prodziekanem ds. współpracy i rozwoju Wydziału Architektury Politechniki Śląskiej oraz prelegentem 4 Design Days (27-30 stycznia w Międzynarodowym Centrum Kongresowym w Katowicach).

Jak, jako architekt, ocenia Pan stan polskiej architektury i budownictwa mieszkaniowego?

Stan budownictwa mieszkaniowego w Polsce należy oceniać coraz lepiej. Zaskakujący jest wzrost w zakresie ilości mieszkań. Wzrosła świadomość klientów i deweloperów, spadła dostępność niezabudowanych nieruchomości w dobrych lokalizacjach. Czasy, kiedy można było projektować i budować w sposób nieprzemyślany minęły bezpowrotnie. To dobry znak, ponieważ powstają coraz ciekawsze, lepiej zagospodarowane zespoły mieszkaniowe, wzrosła ilość zespołów o zróżnicowanych funkcjach, wyposażonych w usługi. Przykład wielokrotnie nagradzanych Nowych Żernik we Wrocławiu nie jest jedyny.

ZAREJESTRUJ SIĘ NA 4 DESIGN DAYS 2022

Niepokojący natomiast jest rosnący wzrost cen mieszkań, napędzany nie tylko inflacją, ale globalnym wzrostem cen materiałów budowlanych. Dostępność mieszkań rozumiana jako cena za metr kwadratowy w relacji do siły nabywczej Kowalskiego niestety maleje, podczas gdy potrzeby są znaczne. 

Warto zwrócić uwagę na zjawiska intensyfikacji zabudowy w zabudowie jedno i wielorodzinnej. W przypadku zabudowy jednorodzinnej powstają liczne 'gęste szeregówki' o intensywnościach, które mogą zaskakiwać. Deweloperzy argumentują to wysokim kosztem ziemi oraz popytem. W przypadku zabudowy wielorodzinnej w zabudowie śródmiejskiej powstają osiedla, których forma urbanistyczna jest coraz bardziej skomplikowana i intensywna. Dwukondygnacyjny parking podziemny, dwie kondygnacje usług w parterze, a nad nimi kilka wież mieszkalnych o kilkunastu kondygnacjach nikogo już nie dziwi, podczas gdy 10 lub 15 lat temu byłby to scenariusz ekstremalny.

Dobrze, jeśli intensyfikujemy zabudowę w wybranych lokalizacjach pod warunkiem, że jest to racjonalne. W badaniach, które prowadzę czasami okazuje się, że realizuje się budynki o intensywnościach kilkuset mieszkań na hektar i trudno to nazwać zrównoważonym środowiskiem zamieszkania. A przecież wszyscy potrzebujemy dostępu do zieleni, uwielbiamy widok drzew i nie przepadamy za upałem, a tym samym za wyspami ciepła w miastach. Trudno jest te wszystkie racje pogodzić. Miejmy nadzieję, że kolejne doświadczenia i przepisy nie pozwolą na budowę tych najbardziej intensywnych, ekstremalnych i negatywnie postrzeganych osiedli.

Jak Pana zdaniem pandemia wpłynęła na architekturę mieszkaniową – tę jedno- i wielorodzinną?

Pandemia nakręciła koniunkturę mieszkaniową. Większość ludzi ograniczyło wyjścia z domu i zwróciło uwagę na domową przestrzeń, która ich otacza. Na początku 2020 wszyscy mieli nieco czasu zgodnie z zasadą #zostańwdomu, tak więc remontowali swoje własne M. Kiedy już jasne stało się, że będziemy żyli z koronawirusem dłużej, często zmuszeni do przebywania w domu, zainteresowanie większym mieszkaniem, balkonem, domem z ogródkiem wzrosło.

Zbiegło się to z niskim jeszcze wtedy poziomem stóp procentowych, a więc lepszą dostępnością kredytów. Jeśli dodamy do tego fakt, że wiele osób, które pracowały w domu potrzebowały do tego więcej przestrzeni, to potrzeba powiększenia swojego lokum była najbardziej naturalna.

Nikt z nas nie wyobrażał sobie w 2019 roku, że zwyczajowo po godzinie 8.00 rano w dzień roboczy nie wyjdziemy z domu do pracy, szkoły. Tymczasem w 2020 i okazjonalnie nadal w 2021 typowa rodzina 2+2 wymaga w ciągu dnia czterech oddzielnych przestrzeni, czterech miejsc do pracy z komputerem przy biurku.

Dodajmy, że ta sama rodzina ogranicza mobilność wyjazdową, wakacyjną i część czasu wolnego także spędza w miejscu zamieszkania. To spowodowało wzrost zapotrzebowania na własną przestrzeń. W niektórych przypadkach potrzeby te realizowano w domach weekendowych o małych powierzchniach. Potwierdzają to wzrost cen nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych i ich sąsiedztwie oraz wzrost zapotrzebowania na domy, małe, często prefabrykowane, weekendowe, a więc mieszkania tymczasowe.

Pozostańmy w tematyce małych domów. Nowe przepisy budowlane, które pozwalają na postawienie domu o powierzchni do 70 mkw. bez pozwolenia na budowę są kontrowersyjne w środowisku architektów. Czy zaleje nas fala architektonicznej brzydoty? A może są to przesadne obawy? Inwestora wciąż obowiązują w końcu miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, są również niesławne wuzetki...

Nowe przepisy dla małych domów do 70 metrów są faktycznie kontrowersyjne z wielu powodów prawnych, przestrzennych czy organizacyjnych. Naturalnie można się w tych przepisach doszukać scenariuszy pozytywnych i negatywnych. Przykład pozytywny będzie wyglądał następująco. Świadomy właściciel działki planuje budowę domu, wczytuje się w zapisy lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego z pomocą kolegi architekta i wybiera odpowiadający mu projekt architektoniczny, który wpisze się w sąsiedztwo. Następnie razem ze znajomym majstrem wspólnie realizują dom zgodnie z projektem i na podstawie rad osoby doświadczonej w budownictwie. Odpowiedzialność, która spoczywa na właścicielu jest w pełni uzasadniona, ale zrealizowana zgodnie z zapisami prawa, a dom, który powstał wpisuje się lokalny ład przestrzenny. Przykład negatywny możemy sobie wyobrazić równie łatwo: wszystkie przytoczone wcześniej wątki są realizowane jak w krzywym zwierciadle, a efekt końcowy jest nieznany, możliwe, że zupełnie negatywny.

Z pewnością nowe przepisy dopuszczają wiele uproszczeń typowego procesu projektowo-realizacyjnego. Dziś trudno wyrokować jak będzie. Ja jednak uważam, że tego typu realizacji będzie stosunkowo mało. Powierzchnia domu 70 mkw i pozostałe wymogi są niełatwe do spełnienia i samodzielnej realizacji. Ponadto rośnie świadomość inwestorów, którzy – na co liczę najbardziej – zwrócą się do architekta po radę, projekt i wsparcie. Pamiętajmy, że te domy będą powstawały na podstawie projektów i to od nich sporo zależy.

W ostatnich dwóch latach widać wyraźny boom na eko-certyfikaty dla osiedli mieszkaniowych, które projektowane i budowane są z coraz większą uwagą poświęconą kwestiom energooszczędności, śladu węglowego etc. Czy w ślady za budownictwem wielorodzinnym pójdą domy prywatne? Czy myśli Pan, że Certyfikat Zielony Dom "zrobi różnicę" na polskim rynku?

Eko certyfikaty faktycznie odgrywają coraz ważniejszą rolę w budownictwie wielorodzinnym, a także jednorodzinnym. Deweloperzy i inwestorzy widzą taką potrzebę i coraz częściej nie jest to kwestia mody czy przepisów, ale przede wszystkim troska o koszty użytkowania, a także o środowisko. Wzrost liczby inwestycji certyfikowanych należy odbierać pozytywnie. Ważne, by rozwiązania proekologiczne nie były wartością nadrzędną nad jakością architektury, a tutaj niestety jest takie niebezpieczeństwo.

Zaawansowane, skomplikowane i drogie w użytkowaniu rozwiązania technologiczne nie powinny być jedyną receptą na przedrostek EKO. Najbardziej znany BoscoVerticale w Mediolanie, pomimo, że cały porośnięty zielenią, pionierski, jeden z pierwszych tak bardzo zielonych współczesnych budynków ma swoje wady.

Sądzę też, że certyfikacja sama w sobie nie jest najbardziej istotna. To raczej realne i racjonalne rozwiązania proekologiczne, niezwiązane z technologią powinny być premiowane. A więc więcej miejsc parkingowych dla rowerów, zamiast samochodów, więcej zieleni, mniej terenów utwardzonych, lokalna retencja zamiast odprowadzenia do kanalizacji.

W 2013 roku wraz z prof. Agatą Twardoch badaliśmy zespoły mieszkaniowe powstające wówczas w metropolii GZM. Ze smutkiem zdiagnozowaliśmy, że większość nowych zespołów pozbawiona była nasadzeń drzew. Mam nadzieję, że przyszłość mieszkalnictwa będzie rysować się w zielonych barwach nie tylko z nazwy, ale także ze względu na roślinność. Wymaga to wciąż zachęty i premiowania takich rozwiązań, sama zmiana przepisów to wciąż za mało.

Dziękuję za rozmowę

Tomasz Bradecki jest prelegentem 4 Design Days. Weźmie udział w sesji:

ARCHITEKTURA. Domy bez pozwolenia. Czy grozi nam urbanistyczny chaos? Polskim przedmieściom i wsiom grozi gargamelizacja? Kto weźmie odpowiedzialność za projekty bez pozwolenia? | 28 stycznia 2022 r., 12:30-13:30

Więcej na: www.4dd.pl