Gdzie leży granica pomiędzy dobrą, a ekstremalną intensyfikacją zabudowy mieszkaniowej? Jakie skutki będą miały nowe przepisy dotyczące budowy domów bez pozwolenia? Jak pandemia zmieniła nasze oczekiwania, co do przestrzeni mieszkalnej i nakręciła koniunkturę mieszkaniową? Rozmawiamy z arch. Tomaszem Bradeckim, prodziekanem ds. współpracy i rozwoju Wydziału Architektury Politechniki Śląskiej oraz prelegentem 4 Design Days (27-30 stycznia w Międzynarodowym Centrum Kongresowym w Katowicach).
Jak, jako architekt, ocenia Pan stan polskiej architektury i budownictwa mieszkaniowego?
Stan budownictwa mieszkaniowego w Polsce należy oceniać coraz lepiej. Zaskakujący jest wzrost w zakresie ilości mieszkań. Wzrosła świadomość klientów i deweloperów, spadła dostępność niezabudowanych nieruchomości w dobrych lokalizacjach. Czasy, kiedy można było projektować i budować w sposób nieprzemyślany minęły bezpowrotnie. To dobry znak, ponieważ powstają coraz ciekawsze, lepiej zagospodarowane zespoły mieszkaniowe, wzrosła ilość zespołów o zróżnicowanych funkcjach, wyposażonych w usługi. Przykład wielokrotnie nagradzanych Nowych Żernik we Wrocławiu nie jest jedyny.
Niepokojący natomiast jest rosnący wzrost cen mieszkań, napędzany nie tylko inflacją, ale globalnym wzrostem cen materiałów budowlanych. Dostępność mieszkań rozumiana jako cena za metr kwadratowy w relacji do siły nabywczej Kowalskiego niestety maleje, podczas gdy potrzeby są znaczne.
Warto zwrócić uwagę na zjawiska intensyfikacji zabudowy w zabudowie jedno i wielorodzinnej. W przypadku zabudowy jednorodzinnej powstają liczne 'gęste szeregówki' o intensywnościach, które mogą zaskakiwać. Deweloperzy argumentują to wysokim kosztem ziemi oraz popytem. W przypadku zabudowy wielorodzinnej w zabudowie śródmiejskiej powstają osiedla, których forma urbanistyczna jest coraz bardziej skomplikowana i intensywna. Dwukondygnacyjny parking podziemny, dwie kondygnacje usług w parterze, a nad nimi kilka wież mieszkalnych o kilkunastu kondygnacjach nikogo już nie dziwi, podczas gdy 10 lub 15 lat temu byłby to scenariusz ekstremalny.
Dobrze, jeśli intensyfikujemy zabudowę w wybranych lokalizacjach pod warunkiem, że jest to racjonalne. W badaniach, które prowadzę czasami okazuje się, że realizuje się budynki o intensywnościach kilkuset mieszkań na hektar i trudno to nazwać zrównoważonym środowiskiem zamieszkania. A przecież wszyscy potrzebujemy dostępu do zieleni, uwielbiamy widok drzew i nie przepadamy za upałem, a tym samym za wyspami ciepła w miastach. Trudno jest te wszystkie racje pogodzić. Miejmy nadzieję, że kolejne doświadczenia i przepisy nie pozwolą na budowę tych najbardziej intensywnych, ekstremalnych i negatywnie postrzeganych osiedli.
Jak Pana zdaniem pandemia wpłynęła na architekturę mieszkaniową – tę jedno- i wielorodzinną?
Pandemia nakręciła koniunkturę mieszkaniową. Większość ludzi ograniczyło wyjścia z domu i zwróciło uwagę na domową przestrzeń, która ich otacza. Na początku 2020 wszyscy mieli nieco czasu zgodnie z zasadą #zostańwdomu, tak więc remontowali swoje własne M. Kiedy już jasne stało się, że będziemy żyli z koronawirusem dłużej, często zmuszeni do przebywania w domu, zainteresowanie większym mieszkaniem, balkonem, domem z ogródkiem wzrosło.
Zbiegło się to z niskim jeszcze wtedy poziomem stóp procentowych, a więc lepszą dostępnością kredytów. Jeśli dodamy do tego fakt, że wiele osób, które pracowały w domu potrzebowały do tego więcej przestrzeni, to potrzeba powiększenia swojego lokum była najbardziej naturalna.
Nikt z nas nie wyobrażał sobie w 2019 roku, że zwyczajowo po godzinie 8.00 rano w dzień roboczy nie wyjdziemy z domu do pracy, szkoły. Tymczasem w 2020 i okazjonalnie nadal w 2021 typowa rodzina 2+2 wymaga w ciągu dnia czterech oddzielnych przestrzeni, czterech miejsc do pracy z komputerem przy biurku.
Dodajmy, że ta sama rodzina ogranicza mobilność wyjazdową, wakacyjną i część czasu wolnego także spędza w miejscu zamieszkania. To spowodowało wzrost zapotrzebowania na własną przestrzeń. W niektórych przypadkach potrzeby te realizowano w domach weekendowych o małych powierzchniach. Potwierdzają to wzrost cen nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych i ich sąsiedztwie oraz wzrost zapotrzebowania na domy, małe, często prefabrykowane, weekendowe, a więc mieszkania tymczasowe.
Pozostańmy w tematyce małych domów. Nowe przepisy budowlane, które pozwalają na postawienie domu o powierzchni do 70 mkw. bez pozwolenia na budowę są kontrowersyjne w środowisku architektów. Czy zaleje nas fala architektonicznej brzydoty? A może są to przesadne obawy? Inwestora wciąż obowiązują w końcu miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, są również niesławne wuzetki...
Nowe przepisy dla małych domów do 70 metrów są faktycznie kontrowersyjne z wielu powodów prawnych, przestrzennych czy organizacyjnych. Naturalnie można się w tych przepisach doszukać scenariuszy pozytywnych i negatywnych. Przykład pozytywny będzie wyglądał następująco. Świadomy właściciel działki planuje budowę domu, wczytuje się w zapisy lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego z pomocą kolegi architekta i wybiera odpowiadający mu projekt architektoniczny, który wpisze się w sąsiedztwo. Następnie razem ze znajomym majstrem wspólnie realizują dom zgodnie z projektem i na podstawie rad osoby doświadczonej w budownictwie. Odpowiedzialność, która spoczywa na właścicielu jest w pełni uzasadniona, ale zrealizowana zgodnie z zapisami prawa, a dom, który powstał wpisuje się lokalny ład przestrzenny. Przykład negatywny możemy sobie wyobrazić równie łatwo: wszystkie przytoczone wcześniej wątki są realizowane jak w krzywym zwierciadle, a efekt końcowy jest nieznany, możliwe, że zupełnie negatywny.
Z pewnością nowe przepisy dopuszczają wiele uproszczeń typowego procesu projektowo-realizacyjnego. Dziś trudno wyrokować jak będzie. Ja jednak uważam, że tego typu realizacji będzie stosunkowo mało. Powierzchnia domu 70 mkw i pozostałe wymogi są niełatwe do spełnienia i samodzielnej realizacji. Ponadto rośnie świadomość inwestorów, którzy – na co liczę najbardziej – zwrócą się do architekta po radę, projekt i wsparcie. Pamiętajmy, że te domy będą powstawały na podstawie projektów i to od nich sporo zależy.
W ostatnich dwóch latach widać wyraźny boom na eko-certyfikaty dla osiedli mieszkaniowych, które projektowane i budowane są z coraz większą uwagą poświęconą kwestiom energooszczędności, śladu węglowego etc. Czy w ślady za budownictwem wielorodzinnym pójdą domy prywatne? Czy myśli Pan, że Certyfikat Zielony Dom "zrobi różnicę" na polskim rynku?
Eko certyfikaty faktycznie odgrywają coraz ważniejszą rolę w budownictwie wielorodzinnym, a także jednorodzinnym. Deweloperzy i inwestorzy widzą taką potrzebę i coraz częściej nie jest to kwestia mody czy przepisów, ale przede wszystkim troska o koszty użytkowania, a także o środowisko. Wzrost liczby inwestycji certyfikowanych należy odbierać pozytywnie. Ważne, by rozwiązania proekologiczne nie były wartością nadrzędną nad jakością architektury, a tutaj niestety jest takie niebezpieczeństwo.
Zaawansowane, skomplikowane i drogie w użytkowaniu rozwiązania technologiczne nie powinny być jedyną receptą na przedrostek EKO. Najbardziej znany BoscoVerticale w Mediolanie, pomimo, że cały porośnięty zielenią, pionierski, jeden z pierwszych tak bardzo zielonych współczesnych budynków ma swoje wady.
Sądzę też, że certyfikacja sama w sobie nie jest najbardziej istotna. To raczej realne i racjonalne rozwiązania proekologiczne, niezwiązane z technologią powinny być premiowane. A więc więcej miejsc parkingowych dla rowerów, zamiast samochodów, więcej zieleni, mniej terenów utwardzonych, lokalna retencja zamiast odprowadzenia do kanalizacji.
W 2013 roku wraz z prof. Agatą Twardoch badaliśmy zespoły mieszkaniowe powstające wówczas w metropolii GZM. Ze smutkiem zdiagnozowaliśmy, że większość nowych zespołów pozbawiona była nasadzeń drzew. Mam nadzieję, że przyszłość mieszkalnictwa będzie rysować się w zielonych barwach nie tylko z nazwy, ale także ze względu na roślinność. Wymaga to wciąż zachęty i premiowania takich rozwiązań, sama zmiana przepisów to wciąż za mało.
Dziękuję za rozmowę
Tomasz Bradecki jest prelegentem 4 Design Days. Weźmie udział w sesji:
ARCHITEKTURA. Domy bez pozwolenia. Czy grozi nam urbanistyczny chaos? Polskim przedmieściom i wsiom grozi gargamelizacja? Kto weźmie odpowiedzialność za projekty bez pozwolenia? | 28 stycznia 2022 r., 12:30-13:30
Więcej na: www.4dd.pl
© Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.
Architekt, Dyrektor biura Biuro Architektoniczne DDJM
Założyciel, Architekt eM4. Pracownia Architektury. Brataniec
Dyrektor Zarządzający, Architekt Estudio Lamela Polska
Właściciel, Architekt Studio S - Biuro Architektoniczne Michał Szymanowski
Założyciel, Architekt KWK Promes
Partner, Architekt Sud Architectes Polska