REKLAMA
×

Szukaj w serwisie

Centra handlowe - ich problemy i miastotwórczy charakter

  • Autor: Propertydesign.pl
  • 03 kwi 2014 16:34
Centra handlowe - ich problemy i miastotwórczy charakter
Marek Arciszewski, architekt, współzałożyciel Studio Quadra

O aktualnych projektach Studio Quadra - w Blue City i Centrum handlowym CK 61, o światowych projektach takich jak Eaton Centre w Toronto, a także o ważnej roli Domów Towarowych Centrum, problemach Pasażu Wiecha i o tym, czy Złote Tarasy wykorzystują swój miastotwórczy potencjał - rozmawiamy z Markiem Arciszewskim, architektem i współzałożycielem biura Studio Quadra.

REKLAMA

Nad jakimi projektami pracuje obecnie Studio Quadra?

Jestem teraz zaangażowany w dwa duże projekty. Pierwszy to trwająca przebudowa dwóch pięter w warszawskim centrum handlowym Blue City. Inwestycja polega na przeniesieniu food court’u z poziomu +1 na +2. W ten sposób na pierwszym piętrze powstanie miejsce na nową powierzchnię handlową.
Blue City to skomplikowane wielopoziomowe centrum, w którym wyższe poziomy muszą być dobrze wykorzystane i zaaranżowane, by zachęcały klientów do ich odwiedzenia. Wprowadzone przez nas zmiany korzystnie wpłyną na funkcjonowanie galerii i znacząco poprawią komunikację.

Drugi projekt to modernizacja i rozbudowa Centrum Handlowego CK 61 przy Al. Krakowskiej w Warszawie. Zaplanowaliśmy tam połączenie istniejących budynków w jedno, duże centrum handlowe. Myślę, że będzie ono stanowiło najważniejszy punkt handlowy tej części dzielnicy Włochy. To naprawdę ciekawy projekt, obecnie jesteśmy na etapie oczekiwania na pozwolenie na budowę. Uczestniczymy też w innych projektach, ale jeszcze nie o wszystkim możemy mówić.

Czego oczekują inwestorzy nieruchomości komercyjnych od architektów i jak zmieniły się te oczekiwania po kryzysie?

Jestem zdania, że kryzysu w Polsce nie było. Mamy natomiast długotrwałe spowolnienie gospodarcze. Widać, że nie wszyscy inwestorzy szybko decydują się na realizację planowanych projektów. Wielu podchodzi o wiele bardziej zachowawczo do inwestycji, co jest niekorzystne dla rynku nieruchomości. Decyzje inwestycyjne są podejmowane przez pryzmat zestawienia finansowego, a nie przez pryzmat potencjału, jaki zapewniają innowacyjne rozwiązania projektowe. Architekci natomiast, chcąc odpowiedzieć na zmieniające się oczekiwania klienta, sięgają do coraz bardziej nowoczesnych, a jednocześnie ekonomicznie korzystnych rozwiązań i skuteczniejszego łączenia tkanki miejskiej z obiektami komercyjnymi. Nie zawsze się to udaje.

Dlatego, że inwestorzy nie chcą zainwestować określonej sumy?

Raczej chodzi o duże ryzyko podejmowane przez inwestorów. Są ostrożni, niektóre inwestycje muszą czekać na lepsze czasy.

Jak sprawić, aby biurowe fragmenty miast żyły przez całe dnie?

Mamy przykłady miast, które cierpiały, gdy funkcjonowały jedynie za dnia lub w godzinach wieczornych, bo biurowe centra pustoszały.
Obiekty centrotwórcze są często budowane poza obszarami miejskimi, przykładem są centra handlowe. Mają wielkie oddziaływanie na otoczenie, ale nie zawsze są tak planowane, aby wokół nich tworzyła się wielofunkcyjna tkanka miejska.

Jednym z pierwszych modernistycznych centrów handlowych, które miało duże znaczenie dla rozwoju i ożywienia miasta, jest Eaton Centre w kanadyjskim Toronto. Inwestycja połączyła wiele funkcji - powierzchnie biurowe, przestrzeń publiczną oraz handel. W późniejszych latach, wraz z rozwojem miasta, zostało włączone w system podziemnych pasaży pieszych. Dziś Eaton Centre to kilkusetmetrowej długości oszklona galeria, stanowiąca jedną z ulic, która łączy dwie arterie w mieście. Stanowi znaczącą część tkanki miejskiej.

W Polsce są takie inwestycje?

W Polsce wielkie kompleksy rzadko pełnią taką rolę. Na przykład warszawskie Złote Tarasy są budynkiem wielofunkcyjnym, dobrze zlokalizowanym, połączonym z Dworcem Centralnym, ale jednocześnie nie tworzą bardziej rozległej tkanki miejskiej, są „zamknięte” na przyległe ulice, nie do końca przechodzą w pasaże dla pieszych.

To chyba nie tylko wina architektów, ale też urbanistów?

Nie szukam winnych. Inwestycje tego typu są bardzo złożone, mają wielu decydentów i koncepcji, często są polem sprzecznych interesów. Na etapie budowy Złotych Tarasów zarówno najemcy, eksperci rynku nieruchomości, jak i opinia społeczna zakładali, że rola tego obiektu będzie istotniejsza dla życia miasta.
Mimo wszystko centrum funkcjonuje bardzo dobrze. Jest jednak bardziej punktem docelowym dla pieszych, niż obiektem, przez który przechodziliby i szli dalej, czyli „żyjącym” punktem w mieście.

Rolę tętniącego życiem miejsca miały też odgrywać warszawskie Domy Towarowe Centrum. Sprzyjał temu pierwotny modernistyczny projekt. Efekt jest jednak zgoła inny. Powód? Inwestycja nie do końca została dobrze przeprowadzona, a Pasaż Wiecha miał i ma swoje problemy do dziś. Obiekty nie są połączone z ul. Chmielną, Nowym Światem… Od frontu rozciągają się wzdłuż pełnej ludzi ul. Marszałkowskiej, a od strony pasażu Wiecha - są martwe.
Zadania, jakie stoją przed projektantami takich nieruchomości, są bardzo trudne. Wymagają współpracy wielu instytucji i społeczności, które są zainteresowane terenem, i które przy nim funkcjonują – zarówno indywidualnych mieszkańców, jak i spółdzielni, inwestorów i deweloperów. Wymaga to pokory, negocjacji, innowacyjnego patrzenia, chęci współdziałania.

Na świecie jest wiele przykładów tego, jak centra handlowe zmieniały się, jak wrastały w tkankę miejską i w jaki sposób pozytywnie oddziaływały na społeczność zarówno lokalną, jak i odwiedzających. Z ostatnich można wymienić Trinity Leeds w Anglii.

A jakie planowane inwestycje w Polsce, już po ich zrealizowaniu, znacząco wpłyną na konkretne lokalizacje?

Na etapie planowania trudno wyrokować. Będą to jednak inwestycje, które będą oddziaływać na otoczenie nie przez sam fakt istnienia, ale przez symbiozę. Te, które poddadzą się życiu miasta i włączą się w jego funkcjonowanie, a nie będą dwuhektarowym terenem z wielkimi powierzchniami zamkniętych ścian, często pokrytymi chaosem reklam. Inwestycje handlowe często zajmują powierzchnię centrów małych miast, więc ich oddziaływanie jest ogromne.

Blue City, w którym się znajdujemy, jest zlokalizowane przy ważnej arterii komunikacyjnej, wiec siłą rzeczy nie może być idealnie włączone w tkankę miejską, ale wspomniane Złote Tarasy czy też inwestycje związane z rewitalizacją terenów przemysłowych mogą już to zadanie spełnić.

Te ostatnie są już najczęściej otoczone miejską zabudową, więc mogą w znaczący sposób oddziaływać na bezpośrednie otoczenie. A to dlatego, że tereny poprzemysłowe, choć dawniej położone na obrzeżach miast, z czasem otoczone zostały intensywną zabudową i dziś często mają centralna lokalizację. Te inwestycje z racji położenia będą centrotwórcze, będą wagę nadawały miejscu rangę, wyznaczając centralne punkty otoczenia, a także regulując ruch pieszych.

W takim razie to szczęście inwestora, że kupił inwestycję w idealnej lokalizacji…

Często tak jest… chociażby Art Norblin. Jeszcze podczas poprzedniego projektu dla fabryki Norblin byliśmy włączeni, wspólnie z biurem JEMS Architekci, w projekt dla Capital Park. Teraz tę inwestycję projektuje już ktoś inny. Ale jest to właśnie przedsięwzięcie, które będzie stanowić centrum dla tego fragmentu Warszawy.
Rośnie w symbiozie z miastem, zmienia otoczenie, przekształca je. Będą tam zarówno części handlowe, usługowe, jak i biura oraz część muzealna.
Art Norblin ma wszelkie predyspozycje do tego, aby stać się obiektem centrotwórczym i ukierunkowywać funkcjonowanie najbliższego otoczenia.

To jakie są trendy w projektowaniu inwestycji komercyjnych?

Uważam, że dobry architekt nie kieruje się trendami. Ja nie skupiam się na tym. To jest jak z modą – szybko przemija. Nie powinniśmy się poddawać zmiennym trendom, kiedy projektujemy dla klientów o określonych potrzebach i oczekiwaniach. Oni przecież budują obiekty, które mają za zadanie przetrwać więcej niż dekadę, które aspirują do pewnej ponadczasowości.

Każda lokalizacja i każdy obiekt mają swoją historię, różne funkcje. Podejście architekta powinno być zawsze dostosowane do konkretnej realizacji, zindywidualizowane, a koncepcja powinna wyrażać ideę, która nawiązuje do otoczenia, historii miejsca, i określać kierunki przyszłego rozwoju, a nie poddawać się modzie. Skupienie uwagi na atrakcyjnej elewacji to zły kierunek, choć często to, co modne – czarno-białe czy połyskujące – bierze górę…

 

 

Podobał się artykuł? Podziel się!


Rekomendowane dla Ciebie