"Nie ma innej opcji niż model cyrkularny". Założycielki Urban Circularity o gospodarce zamkniętego obiegu w nieruchomościach

Zmiana podejścia graczy na rynku deweloperskim i przekierowanie ich modeli biznesowych na cyrkularne będzie niewątpliwym wyzwaniem, ale innych opcji nie ma – przekonują Magdalena Puchalska-Nielaba i Monika Dębska-Pastakia, założycielki Urban Circularity, firmy specjalizującej się w tematyce zrównoważonego rozwoju, ESG i gospodarki obiegu zamkniętego w sektorze nieruchomości.

• Sektor budowlany jest jednym z największych konsumentów zasobów naturalnych naszej planety i odpowiada za ponad 30% odpadów w całej Unii Europejskiej, które w większości nie są ponownie wykorzystywane oraz emituje ok. 36% gazów cieplarnianych.
• Unia Europejska od lat sukcesywnie wprowadza regulacje prawne dające wytyczne oraz nakładające na przedsiębiorstwa obowiązki prowadzenia działalności w sposób odpowiedzialny.
• Dyrektywa CSRD dotknie też te małe i średnie przedsiębiorstwa, które nie są nią bezpośrednio objęte.
• Branża budowlana staje przed koniecznością wykorzystania materiałów i produktów budowlanych zawartych w istniejących budynkach do ponownego użycia przy budowie, adaptacjach lub rozbudowie budynków.
• Nowe technologie powstaną w wyniku kurczących się zasobów naturalnych takich jak piasek lub gips czy też aluminium, chrom, miedz, cynk, ołów, które są używane w budownictwie.
• Jednym z celów Dyrektywy CSRD było zwiększenie wiarygodności i porównywalności danych prezentowanych w raportach niefinansowych, m.in. aby ukrócić wszechobecny greenwashing. 

Co Panie zmotywowało do powołania do życia Urban Circularity i co jest przedmiotem jej działań?

Magdalena Puchalska-Nielaba i Monika Debska-Pastakia, założycielki i członkinie zarządu, Urban Circularity

Urban Circularity, czyli tłumacząc z angielskiego miejska cyrkularność, to cały splot aktywności ludzkiej społeczności, ze szczególnym naciskiem na infrastrukturę oraz stale ewoluujące potrzeby realizowane głównie w drodze linearnego modelu gospodarki czyli kup-użyj-wyrzuć. Urbanizacja naszej planety gwałtownie postępuje i zgodnie z prognozami ONZ ponad 60% światowej populacji będzie mieszkać w miastach.  Ma to oczywiście ogromny wpływ na stan naszego środowiska naturalnego i powoduje zmiany klimatyczne.

Sektor budowlany przyczynia się do tego w bardzo dużym stopniu. Jest jednym z największych konsumentów zasobów naturalnych naszej planety i odpowiada za ponad 30% odpadów w całej Unii Europejskiej, które w większości nie są ponownie wykorzystywane oraz emituje ok. 36% gazów cieplarnianych. Unia Europejska od lat sukcesywnie wprowadza regulacje prawne dające wytyczne oraz nakładające na przedsiębiorstwa obowiązki prowadzenia działalności w sposób odpowiedzialny, zarówno w stosunku do naszego środowiska jak i społeczeństwa. Planety B niestety nie ma.

Urbanizacja naszej planety gwałtownie postępuje i zgodnie z prognozami ONZ ponad 60% światowej populacji będzie mieszkać w miastach.

Posiadając wieloletnie doświadczenie w obszarze nieruchomości komercyjnych, które obecnie łączymy z naszą wiedzą oraz edukacją w zakresie zrównoważonego rozwoju i ESG, postanowiłyśmy powołać do życia spółkę Urban Circularity. W naszych działaniach skupiamy się na sektorze nieruchomości, który stoi przed dużymi wyzwaniami w tym obszarze, promując w szczególności zasady gospodarki obiegu zamkniętego w budownictwie i ponowne wykorzystanie materiałów budowlanych. 

Nasze motto to: Use-Remake-Reuse-Repurpose czyli Użyj-Przerób-Ponownie Użyj-Zmień Przeznaczenie. Jest ono spójne z wytycznymi dotyczącymi sposobów zwiększenia cyrkularności zawartymi w tzw. 9R, które pokazują sposoby zmiany praktyk w gospodarce linearnej na modele gospodarcze oparte o gospodarkę obiegu zamkniętego (GOZ), włączając w to podejście do produkcji, przedłużania życia i ponownego wykorzystania produktów i materiałów.     

Skoro mowa o wytycznych, czy nowa dyrektywa CSRD, która weszła w życie w styczniu br. może być postrzegana jako absolutny „game changer” dla branży nieruchomości? Czy teraz będą powstawać wyłącznie „zielone budynki”?

Dyrektywa w sprawie Sprawozdawczości Przedsiębiorstw w zakresie Zrównoważonego Rozwoju (CSRD^[1]), która obowiązuje w UE od stycznia tego roku została przyjęta w celu zwiększenia publicznej odpowiedzialności przedsiębiorstw za ich wpływ na społeczeństwo i środowisko oraz zapewnienia inwestorom spółek uzyskanie pełnego obrazu wpływu ich portfela inwestycyjnego na ludzi i środowisko naturalne, jak też wpływu zmian klimatycznych na działalność spółek.

Jest to ogromna zmiana dla wielu przedsiębiorstw, również dla tych w branży nieruchomości, spowodowana szczegółowością oraz ilością i kompleksowością danych w zakresie ESG, które spółki będą musiały zebrać nie tylko w obszarze swojego przedsiębiorstwa, ale również od wszystkich swoich podwykonawców i kontrahentów w łańcuchu wartości.

Zastąpi ona od 2024 r. Dyrektywę w sprawie Sprawozdawczości Niefinansowej (NFRD^[2]) wprowadzając szczegółowe wymogi sprawozdawcze i europejskie standardy raportowania niefinansowego (ESRS^[3]) oraz zwiększając liczbę przedsiębiorstw, które będą podlegać obowiązkowi raportowania z 11.000 do około 50.000 w całej Unii Europejskiej.

Tak więc niewątpliwie jest to ogromna zmiana dla wielu przedsiębiorstw, również dla tych w branży nieruchomości, spowodowana szczegółowością oraz ilością i kompleksowością danych w zakresie ESG, które spółki będą musiały zebrać nie tylko w obszarze swojego przedsiębiorstwa, ale również od wszystkich swoich podwykonawców i kontrahentów w łańcuchu wartości.

Zmapowanie pełnego łańcucha, uzyskanie i przetworzenie danych będzie nie lada wyzwaniem dla wszystkich zaangażowanych w procesie raportowania zgodnie z nowymi standardami. W branży nieruchomości ujawnione zostaną dokładne dane dotyczące spółek (właścicieli) budynków, m. in. śladu węglowego, wdrożenia GOZ, zużycia i wykorzystania wody, efektywności energetycznej, bioróżnorodności, danych pracowniczych, oddziaływania na lokalne społeczności, stosowanych praktyk firmy i inne.

W branży nieruchomości ujawnione zostaną dokładne dane dotyczące spółek (właścicieli) budynków, m. in. śladu węglowego, wdrożenia GOZ, zużycia i wykorzystania wody, efektywności energetycznej, bioróżnorodności, danych pracowniczych, oddziaływania na lokalne społeczności, stosowanych praktyk firmy i inne.

Ujawniając tak szczegółowe informacje do publicznej wiadomości świadomość społeczna w zakresie zrównoważonego budownictwa powinna zdecydowanie wzrosnąć, a inwestorzy oraz instytucje finansowe dostosują warunki oferowanego finansowania nieruchomości do wymogów stawianych „zielonym budynkom”. Dodatkowo dochodzą jeszcze inne akty prawne istniejące lub będące jeszcze w opracowaniu, które będą wymagać spełnienia przez budynki określonych wymogów, co również będzie miało wpływ na nowe inwestycje budowlane. Oczywiście, będzie to proces wieloletnich, ale jakże fundamentalnych zmian, których będziemy świadkami.

Czy o raportowanie ESG muszą się martwić tylko duzi gracze rynkowi? Czy mniejsze firmy, np. deweloperzy działający na wąskim, lokalnym rynku, małe i średnie przedsiębiorstwa muszą "zawracać sobie głowę" takimi kwestiami?

Rozmawiając z lokalnymi czy mniejszymi firmami często słyszymy, że raportowanie ESG ich nie dotyczy, bo oni nie spełniają kryteriów określonych przepisami w tym zakresie. Oczywiście sam obowiązek sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego rozwoju, będzie dotyczył podmiotów spełniających warunki określone w Dyrektywie CSRD. Nie oznacza to jednak, że pozostałe firmy nie będą musiały przygotowywać własnych sprawozdań w tym zakresie.

Preferowani będą kontrahenci, którzy nie tylko dostarczą swoim partnerom dane, ale także wykażą konkretne działania np. postępy w zakresie redukcji śladu węglowego, czy wdrażanie rozwiązań cyrkularnych, stosowanie uczciwych praktyk biznesowych, równe traktowanie pracowników. 

Wystarczy, że znajdą się w łańcuchu wartości firmy, która będzie raportować, a wówczas będą musiały jej przekazać wymagane w zakresie ESG informacje.  Będzie to miało odzwierciedlenie w procesie podejmowania przez firmy decyzji o wyborze swoich dostawców, jak również będzie uwzględniane w zapisach umów określających warunki współpracy, nakładając na dostawców odpowiednie obowiązki, które następnie dostawcy będą musieli przełożyć na swoich podwykonawców. Z dostępnych informacji rynkowych wynika, że większość firm bardzo mało wie o swoim łańcuchu dostaw poza dostawcami bezpośrednimi. 

Zatem preferowani będą kontrahenci, którzy nie tylko dostarczą swoim partnerom dane, ale także wykażą konkretne działania np. postępy w zakresie redukcji śladu węglowego czy wdrażanie rozwiązań cyrkularnych, stosowanie uczciwych praktyk biznesowych, równe traktowanie pracowników.

Dodatkowo należy pamiętać, że nawet jeśli firma nie będzie objęta obowiązkiem raportowania w zakresie zrównoważonego rozwoju, a będzie chciała pozyskać dla swojej działalności finansowanie zewnętrzne, to podmioty udzielające finansowania jak banki czy fundusze inwestycyjne mogą zażądać przedstawienia informacji, czy spełnia ona kryteria uznania jej działalności za zrównoważoną środowiskowo zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje (Taksonomia UE).

Firmy spełniające takie wymogi będą miały dostęp do bardziej preferencyjnych warunków z puli tzw. zielonego finansowania, które jest częścią unijnych działań w celu osiągnięcia neutralności klimatycznej. Jak słyszymy część firm właśnie z tego powodu przygotowuje już swoje raporty pomimo tego, że od strony prawnej nie są do tego zobowiązane. Zatem Dyrektywa CSRD dotknie też te małe i średnie przedsiębiorstwa, które nie są nią bezpośrednio objęte.

Wraz z większym naciskiem na kwestie zrównoważonego rozwoju w branży nieruchomości, zaczęliśmy mieć również do czynienia z greenwashingiem. Czy nowa dyrektywa CSRD ma szansę ukrócić tego typu praktyki?

Jednym z celów Dyrektywy CSRD (głównie z myślą o inwestorach) było zwiększenie wiarygodności i porównywalności danych prezentowanych w raportach niefinansowych. Aby ukrócić wszechobecny greenwashing, a także wyegzekwować ujawnianie przez firmy tych mniej „wygodnych” dla nich danych lub też podawania nieprawdziwych informacji, będą one zobligowane do raportowania zgodnie ze standardami ESRS, których ostateczną treść poznamy w czerwcu tego roku, a według których wszystkie zobowiązane przez CSRD spółki będą musiały przygotowywać raporty.

W ramach każdego z obszarów tematycznych opracowano standardy określające wymogi ujawnieniowe w odniesieniu do szczegółowych zagadnień. To standardy uniwersalne dla wszystkich branż. Ponadto w opracowaniu jest 40 standardów sektorowych, przygotowywanych dla kluczowych branż. W sumie to ogromny wolumen zawartych tam wymogów raportowania, co wraz z obowiązkiem  ich audytowania niewątpliwie ograniczy przedsiębiorstwom możliwości greenwashingu do minimum.

Pojęcie gospodarki obiegu zamkniętego weszło już na stałe do powszechnego użycia i coraz więcej osób rozumie na czym ona polega. Czym jest natomiast bank materiałowy? Możecie Panie przybliżyć koncepcję budynku jako takiego banku?

Kluczem do tej koncepcji jest plan działania UE na rzecz gospodarki o obiegu zamkniętym (CEAP^[4]), która ma na celu przekształcenie gospodarki europejskiej w gospodarkę obiegu zamkniętego do 2050 roku. Sektor budowlany jako jeden z najbardziej zasobochłonnych, wykorzystuje masowo około 40%-50% światowych zasobów naturalnych, a zaledwie 7,2% materiałów i zasobów wtórnych powraca do obiegu gospodarczego.

Mając na uwadze zmniejszające się zasoby naturalne, konieczność ograniczenia emisji gazów cieplarniach oraz przejście z gospodarki linearnej na gospodarkę cyrkularną, branża budowlana staje przed koniecznością wykorzystania materiałów i produktów budowlanych zawartych w istniejących budynkach do ponownego użycia przy budowie, adaptacjach lub rozbudowie budynków.  

Materiały budowlane mogą być ponownie wykorzystane w innym miejscu po zakończeniu ich okresu użytkowania, a budynki pełnią wówczas dodatkową funkcję „banków materiałów” (ang: „Buildings as Material Banks BAMBs”) i posiadają wartość rezydualną, która w obecnej gospodarce linearnej jest albo zaniedbywana, albo tracona w odpadach z rozbiórki. Taka wartość rezydualna mogłaby zostać uwzględniona, gdyby modele biznesowe o obiegu zamkniętym zostały przyjęte przez rynek nieruchomości, organy regulacyjne i sektor finansowy. Standardy rachunkowości i wyceny mogłyby włączyć to podejście do wyceny nieruchomości.

Mając na uwadze zmniejszające się zasoby naturalne, konieczność ograniczenia emisji gazów cieplarniach oraz przejście z gospodarki linearnej na gospodarkę cyrkularną, branża budowlana staje przed koniecznością wykorzystania materiałów i produktów budowlanych zawartych w istniejących budynkach do ponownego użycia przy budowie, adaptacjach lub rozbudowie budynków.

Jaką rolę pełnią w tym założeniu paszporty produktów?

Planowane przez Unię Europejską paszporty produktów, w tym materiałów budowlanych, stanowią narzędzie do optymalizacji projektów i inwentaryzacji budynków, które umożliwia ewolucję rynku i pojawienie się transakcji cenowych.  Paszport produktu wyświetla materiały osadzone w budynkach i ocenia ich potencjał ponownego wykorzystania lub recyklingu oraz wpływ na środowisko. 

Jest już widocznych wiele przykładów budynków zrealizowanych z materiałów budowlanych odzyskanych z innych budynków lub wykorzystanych ponownie po ich renowacji w rozbudowie lub przebudowie, głównie w krajach Europy Zachodniej.

Posiadając wiedzę o zastosowanych materiałach budowlanych, etapy projektowania i realizacji inwestycji budowlanych będą lepiej rozumiane pod kątem potencjalnego tworzenia wartości, dostarczając transakcji rynkowych jako bazy do wyceny wartości rezydualnej materiałów.  W tym celu zebranie i skatalogowanie informacji na temat składu materiałowego i produktowego zasobów budowlanych oraz przepływów materiałów w budynkach ma kluczowe znaczenie dla tworzenia banków materiałowych budynków. 

Należy również wspomnieć, że Taksonomia UE w zakresie przechodzenia z gospodarki linearnej do gospodarki cyrkularnej stawia wymogi branży budowlanej, dotyczące wykorzystania odpadów budowlanych innych niż niebezpieczne, pochodzących z budowy i rozbiórki  budynków na poziomie co najmniej 70% do ponownego wykorzystania oraz dostosowanie projektów budowlanych do demontażu i adaptacji. 

Jest już widocznych wiele przykładów budynków zrealizowanych z materiałów budowlanych odzyskanych z innych budynków lub wykorzystanych ponownie po ich renowacji w rozbudowie lub przebudowie, głównie w krajach Europy Zachodniej. Z niecierpliwością czekamy na przykłady takich budynków w naszej szerokości geograficznej.

Czy w dobie nacisku na gospodarkę (i architekturę) obiegu zamkniętego pewne materiały i technologie odejdą do lamusa?

Jedne odejdą do lamusa, inne zostaną zmodyfikowane, a jeszcze inne zostaną na nowo stworzone. Niewątpliwie innowacyjność będzie tu odgrywała ważną rolę, poczynając od procesu projektowania, poprzez produkcję, użytkowanie i końcowe przeznaczenie materiałów. Wszelkie materiały o wysokiej emisyjności dwutlenku węgla lub w inny sposób wpływające niekorzystnie na środowisko będą eliminowane.

Nowe technologie powstaną w wyniku kurczących się zasobów naturalnych takich jak piasek lub gips czy też aluminium, chrom, miedz, cynk, ołów, które są używane w budownictwie. Przy aktualnej ich eksploatacji możemy się spodziewać, że zostaną one bezpowrotnie wyczerpane w środowisku naturalnym i będą jedynie dostępne z odzysku.

Również technologie, które nie będą umożliwiać przedłużenia życia i ponownego wykorzystania materiałów nie będą miały racji bytu.  Obserwujemy już od kilku lat zastosowanie technologii modułowych, polegającej na produkcji gotowych modułów budynków oraz technologii drewnianej, wykorzystując konstrukcje drewna do budowy wielokondygnacyjnych budynków komercyjnych i mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę cele gospodarki obiegu zamkniętego, budynki powinny być projektowane w taki sposób, aby w przyszłości można było je zdemontować, a nie wyburzać, co już ma miejsce w innych krajach jak np. w Holandii. Tak więc tam, gdzie będzie to możliwe poszczególne elementy konstrukcyjne powinny być połączone ze sobą w taki sposób, aby można było je poddać dekonstrukcji i wykorzystać w nowym budynku. Ma to również odniesienie do aranżacji powierzchni w budynkach komercyjnych przy stosunkowo krótkich umowach najmu i związanych z nimi konieczności zmian aranżacyjnych. 

Nowe technologie powstaną w wyniku kurczących się zasobów naturalnych takich jak piasek lub gips czy też aluminium, chrom, miedz, cynk, ołów, które są używane w budownictwie.  Przy aktualnej ich eksploatacji możemy się spodziewać, że zostaną one bezpowrotnie wyczerpane w środowisku naturalnym i będą jedynie dostępne z odzysku. 

Rosnące potrzeby surowcowe i energetyczne budownictwa nie mogą zostać zaspokojone inaczej, niż przez odzyskiwanie i ponowne zastosowanie (niekoniecznie w tej samej formie) w gospodarce.  Zamykanie obiegów materii ma spowodować racjonalizację korzystania z zasobów naturalnych i zwiększenie efektywności procesów gospodarczych.

Ścieżka GOZ prowadzi poprzez rozpoznanie właściwości materii na różnym etapie jej przetwarzania i uzdatniania, aby nie dochodziło do powstawania odpadów, a jedynie produktów i tu niewątpliwie nowe rozwiązania technologiczne będą miały kluczową rolę.

Wokół nowych przepisów UE dotyczących raportowania jest sporo zamieszania, są pewne obawy. Czy możecie Panie podsumować, z czego firmy będą musiały się „rozliczać"?

Taksonomia UE zawiera kryteria oceny, czy daną działalność można uznać za zrównoważoną środowiskowo. Obejmuje ona obecnie przedsiębiorstwa, które zgodnie z Dyrektywą NFRD zobowiązane są do ujawniania informacji niefinansowych oraz podmioty, które są uczestnikami rynku finansowego. W przyszłości będzie to część raportowania w tym zakresie zgodnie z Dyrektywą CSRD. 

Będące obecnie w opracowaniu przez Europejską Grupę doradczą ds. Sprawozdawczości Finansowej standardy ESRS, są podzielone na moduły. Pierwszy to przekrojowe standardy, gdzie zawarto ogólne wymogi i zakres informacji podlegającej ujawnieniu, kwestie związane z ładem korporacyjnym, strategią i modelem biznesowym, zarządzaniem w obszarze zrównoważonego rozwoju, wskaźniki, cele i analizę podwójnej istotności. Kolejne moduły odnoszą się odpowiednio do trzech obszarów ESG, których obowiązek ujawniania będzie związany z dodatkowymi warunkami.

Przygotowanie do takiego raportowania będzie bardzo dużym wyzwaniem, w szczególności dla podmiotów, które nie miały z tym wcześniej do czynienia.

I tak w zakresie środowiska znajdują się kwestie zmian klimatycznych, zapobiegania zanieczyszczeniom, zasobów morskich i wodnych, bioróżnorodności i ekosystemów oraz gospodarki obiegu zamkniętego. W kwestiach społecznych zawarto zatrudnienie własne, pracowników w łańcuchu wartości, otoczenie społeczne, klientów i użytkowników końcowych. W zakresie ładu korporacyjnego znajdują się praktyki biznesowe. W oczekiwaniu na przygotowanie są dodatkowo standardy dedykowane danym sektorom oraz odnoszące się do małych i średnich przedsiębiorstw.

Tak więc zakres jest bardzo szeroki  i zważywszy na bardzo dużą ilość danych, które spółki będą musiały pozyskać, usystematyzować i zinterpretować nie tylko wewnątrz swoich organizacji, ale w całych łańcuchach wartości, przygotowanie do takiego raportowania będzie bardzo dużym wyzwaniem, w szczególności dla podmiotów, które nie miały z tym wcześniej do czynienia.

Liderami zielonych praktyk w Polsce od wielu lat były duże międzynarodowe firmy deweloperskie z sektorem biurowym i magazynowym na czele. Czy te branże wejdą w nowe przepisy stosunkowo gładko? Który sektor może mieć największe problemy? 

Obserwujemy, ze będzie to duże wyzwanie dla spółek ze wszystkich sektorów budownictwa i nieruchomości, które do tej pory nie miały do czynienia z ESG. Te podmioty, które już raportują w ramach sprawozdań niefinansowych swoich działalności będą miały łatwiejsze zadanie, zwłaszcza jeśli stosowały międzynarodowe standardy GRI (Global Reporting Initiative), które notabene, zostały wykorzystane do stworzenia standardów ESRS.

Niewątpliwie najwięksi deweloperzy w sektorze biurowym i magazynowym są w tym procesie bardziej zaawansowani, przede wszystkim z racji stosowanych certyfikacji budynków typu BREEAM, LEED, Well, Fiwel jak również nieobowiązkowego raportowania w zakresie ESG.

Wydaje się, że najwięcej pracy do zrobienia jest w sektorze mieszkaniowym, gdzie jeszcze do niedawna kwestie ESG nie stanowiły głównego nurtu zainteresowań deweloperów. Ten trend się gwałtownie zmienia wraz z rosnącą wiedzą konsumentów, kryzysem energetycznym i skokowo rosnącymi kosztami energii, wody i innych mediów.  Zmiana podejścia graczy na rynku deweloperskim i przekierowanie ich modeli biznesowych na cyrkularne będzie niewątpliwym wyzwaniem, ale innych opcji nie ma.  Czasu do przygotowania strategii i wprowadzenia takich zmian pozostało niewiele.

Dziękuję za rozmowę

Rozmawiała Anna Sołomiewicz

[1] Corporate Sustainability Reporting Directive
[2] Non-Financial Reporting Directive
[3] European Sustainability Reporting Standards
[4] Circular Economy Action Plan

Podobał się artykuł? Podziel się!