Polska turystyka hotelowa ma ogromny potencjał. Trzeba jedynie planować z głową



PropertyDesign.pl / AL - 20-03-2020 16:09


Mamy fantastyczną przyrodę, która jest bez wątpienia wielką wartością, jednak nie może być tak, że cała polska linia brzegowa ma dosłownie kilka obiektów w bezpośrednim sąsiedztwie plaży. To nie jest tak, że budowanie hoteli kompletnie zniszczy naturę, trzeba jedynie planować z głową wydzielając pod inwestycje nadające się do tego tereny. Wystarczy spojrzeć na francuską Rivierę, wschodnie wybrzeże USA z Long Island i z Florydą, gdzie w wielu miejscach człowiek pięknie współistnieje z przyrodą - uważa Mateusz Tański, architekt i właściciel pracowni MTA Architekci.

Pracuje pan w Warszawie, gdzie prowadzi pracownię MTA Architekci, ale wychował się pan nad polskim morzem. Zmiany w przestrzeni polskich kurortów obserwuje pan od blisko 40 lat. Jak zmieniła się architektura kurortów na przestrzeni ostatnich dekad?

Mateusz Tański: Ciężko porównywać, to co się dzieje dziś z latami 80. czy 90. ubiegłego wieku. Każdy z tych okresów charakteryzują bowiem odmienne realia społeczno-gospodarcze. Lata 80. to jeszcze duże państwowe ośrodki wczasowe, uzupełnione typową architekturą letniskową, w dużej mierze drewnianą. Wszystko było proste i schludne, niestety wykonane z niskiej jakości materiałów, przez co szybko popadające w ruinę. Doskonale pamiętam tamtejsze Darłowo, Ustkę, Rowy czy Władysławowo. Lata 90. przyniosły w całej Polsce pełną swobodę, co także w kurortach dało się szybko zauważyć. Brak kapitału skutkował tymczasowymi rozwiązaniami. Duże ośrodki po przejściu w prywatne ręce były co najwyżej lekko odświeżane.

A jak jest dziś? Czy widać kolejną zmianę, może polski rynek dojrzał?

Mateusz Tański: Nie tyle dojrzał, ale dojrzewa. Chociaż porównując go do krajów rozwiniętych Europy Zachodniej czy Stanów Zjednoczonych jest jeszcze wiele do zrobienia. Głównie za sprawą nieobecności w kurortach dużych inwestorów sieciowych lub lokalnych, ale realizujących swoje kolejne już obiekty. To się powoli zmienia, ale głównie w największych miejscowościach takich jak Kołobrzeg czy Zakopane. Mniejsze kurorty są jeszcze poza kręgiem zainteresowania dużych graczy. Trudno się zresztą dziwić, według większości analiz w dużych miastach wciąż jest potencjał na dziesiątki inwestycji hotelowych.

Czy można zauważyć różnicę jakościową w inwestycjach zlokalizowanych w górskich kurortach, a tych nad morzem?

Mateusz Tański: Zarówno nad morzem, jak i w górach znakomita część rynku to inwestorzy prywatni, realizujący swoje pierwsze inwestycje i uczący się na własnych błędach. Sytuacja w obu regionach wygląda w tym wypadku dosyć podobnie. Różnica jest natomiast w uwarunkowaniach prawnych obu regionów.

Wiele z kurortów górskich to miejscowości z układami urbanistycznymi wpisanymi w latach 80. do rejestru zabytków. Daje to władzom pewną kontrolę jednak problem polega na tym, że urzędy konserwatorskie są wysoce niedofinansowane i cierpią na ogromne braki kadrowe. To z kolei przekłada się zarówno na długość procesu inwestycyjnego, który w niektórych regionach potrafi trwać nawet kilka czy kilkanaście miesięcy, jak i na efekt końcowy. Wyniki współpracy służb konserwatorskich z małymi inwestorami prywatnymi możemy oglądać w większości górskich kurortów, często pozostaje nam wtedy jedynie obrócić głowę w drugą stronę.

Wydaje się, że inaczej jednak wyglądają obiekty realizowane przez doświadczonych deweloperów posiadających w swoim portfolio już kilka obiektów...

Mateusz Tański: Tak i takie podmioty realizują swoje hotele zarówno nad morzem, jak i w górach, stąd różnicy jakościowej raczej nie widać. Celem takiego działania jest oczywiście dywersyfikacja własnego portfolio. Polscy inwestorzy chętnie uzupełniają swoją nadmorską ofertę o hotele w górach i odwrotnie. Dzieje się tak głównie ze względu na nasz klimat. W teorii sezon letni spędzamy nad morzem, a zimowy w górach. Tutaj także zachodzi jednak duża zmiana za sprawą rosnącej oferty poszczególnych obiektów, pozwalających na całoroczny wypoczynek.

Polska turystyka hotelowa ma jednak ogromny potencjał. Co stanowi największą barierę w inwestowaniu np. na bliskim panu Pomorzu?

Mateusz Tański: Podstawową bolączką polskiego Pomorza jest brak trasy S6 spinającej Gdańsk i Szczecin, co utrudnia mieszkańcom reszty kraju dotarcie do wody.

Kolejną sprawą jest uwolnienie wielu pięknych terenów pod inwestycje. Mamy fantastyczną przyrodę, która jest bez wątpienia wielką wartością, jednak nie może być tak, że cała polska linia brzegowa ma dosłownie kilka obiektów w bezpośrednim sąsiedztwie plaży. To nie jest tak, że budowanie hoteli kompletnie zniszczy naturę, trzeba jedynie planować z głową wydzielając pod inwestycje nadające się do tego tereny. Wystarczy spojrzeć na francuską Rivierę, wschodnie wybrzeże USA z Long Island i z Florydą, gdzie w wielu miejscach człowiek pięknie współistnieje z przyrodą.

Z jakimi zaś wyzwaniami muszą się mierzyć inwestorzy lokujący hotele w polskich górach?

Mateusz Tański: Polskie góry pod względem atrakcyjności terenów inwestycyjnych i infrastruktury drogowej wyglądają zdecydowanie lepiej. Tutaj największym problemem jest chaos przestrzenny i niskiej jakości architektura. Jest wiele nowych inwestycji umiejętnie łączących tradycję z nowoczesnością, zdarzają się wciąż jednak i takie zupełnie oderwane od kontekstu bardziej przypominające warszawskie biurowce. Wzorem do naśladowania mogą być tutaj austriackie czy włoskie kurorty, w których większość nowych domów wygląda podobnie i nikt z tym nie ma problemu, przeciwnie, wszyscy na tym zyskują.

Na ile kluczowa jest współpraca inwestorów z władzami lokalnymi?

Mateusz Tański: Władze lokalne odgrywają znaczącą rolę przede wszystkim poprzez inwestycje w centrach miast i miasteczek, co zdecydowanie podnosi atrakcyjność i pomaga w promocji. Z naszego doświadczenia wynika, że większość kurortów bardzo przychylnie patrzy na nowe inwestycje. Podobnie jak w przypadku urzędów konserwatorskich, jednak ich sporym problemem jest niedofinansowanie i braki kadrowe. Często w starostwach odpowiadających za przyszły kształt kilkudziesięciu miejscowości nad nowymi inwestycjami pracują... dwie osoby. Zdarzają nam się prośby urzędników o napisanie skargi na opieszałość urzędu z nadzieją na zatrudnienie na pełny etat!

Kolejną bolączką inwestorów jest niejasność przepisów prawa, a co za tym idzie dowolna interpretacja przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych. Niestety proces inwestycyjny często przypomina bieg z przeszkodami i to w niewiadomym dla wszystkich biegnących kierunku.

Jak zatem projektować nowe inwestycje hotelowe w polskich kurortach. Dużo się mówi o tym, że dobry hotel to dziś coś więcej niż ładny pokój, basen i ciekawy design...

Mateusz Tański: Zwiedzając najnowsze światowe realizacje często spotykamy się z bardzo zaskakującymi układami i pomysłami, wykraczającymi poza ramy i standardy określone przez globalne sieci. Oczywiście na rynku jest wiele miejsca na różne hotele, jednak coraz częściej goście szukają w obiektach zupełnie nowych doznań i lubią być zaskakiwani. Kolejną sprawą jest wielofunkcyjność nowych projektów hotelowych i łączenie w nich nie tylko funkcji mieszkalnej z rekreacyjną, ale także sportową, kinową, konferencyjna, biurową czy retail. Podobnie zresztą jak w centrach handlowych najnowszej generacji,do których klienci przychodzą już nie tylko na zakupy, ale po to by spędzić tam cały dzień, zjeść, pójść na zajęcia czy do galerii sztuki. Niezmiennie, aby to wszystko pięknie zagrało, całość musi zostać umieszczona w wyrafinowanej i ponadczasowej formie.